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 更新日期:2011/08/02 12:55
線上看屋,
在完整的資訊下,
更可以清楚掌握房價走勢。
內政部營建署為了使民眾可以方便進行住宅規劃,
並對房市走向更加了解,
設立了線上的「e化不動產資料庫」,
讓台灣的房地產概況,
在網站上一目了然。(何庭歡報導)

 不同於一般的房仲業者,
採用自己公司的內部成交價格做為參考數據,
營建署的住宅資料庫所採計的資訊是根據「金融聯合徵信中心」所提供,
直接統整銀行對房價貸款的數據,
因此在實際房價評估的準確性來說,
相對比業者高上許多。

此外,
今年更增加了包含「個案建坪狀況」、「車位明細」以及「法拍屋價」等資訊,
營建署主任秘書陳肇琦說:『我們也整合了台灣的金融資產服務公司,
相關的一些金拍資訊,
以及法院委託拍賣的資訊,
還有司法院提供的拍定價格,
這些資訊我們都收錄在這個網站裡面。』
營建署的e化不動產資料庫包括了「住宅e化網」、

「不動產價格e點通」以及「住宅資訊統計網」這三種不同類型網站,

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2011年 07月30日
【朱語蕎╱台北報導】買房除了房價外,能貸到多少銀行貸款更讓購屋者關心,在央行嚴格管控放款成數下,不少銀行對於核貸標準漸趨嚴格。民眾該如何提高申貸成數?專家建議,成交前多找幾家銀行鑑價,善用自己的職業條件,平日與銀行維持良好的信用關係,就有機會將房貸成數提高。

政府抑制高房價,祭出限縮房貸嚇阻投資客,但也影響自住客貸款成數,因政府查核嚴格,讓銀行放貸成數也跟著縮減。台灣中小企業銀行個金部經理林進祥表示,現在已很難全額貸款,台北市最多也只有8成,建議民眾可多利用政府的優惠房貸或提出自住證明,爭取較高的貸款。 

 

台北市最多僅8成

此外,民眾平日可與銀行保持良好關係,如長期在某家銀行有穩定的存款,申辦信用卡並按時繳款,維持與該銀行良好的往來紀錄,對日後申貸都有幫助。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,民眾可善用職業條件,像是公務人員或任職於前500大公司的人,因收入和還款能力相對穩定,多能爭取到較多的貸款。
此外,也可拿出扣繳憑單、薪資證明、有價證券、定存單等,證明自己有足夠的還款能力,同樣有機會獲得較高成數。 

可爭取降息優惠

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議,民眾在買屋尚未成交前,可先找銀行鑑價,多比較幾家銀行的鑑價結果,並以此作為談判籌碼,交叉與各銀行商議,銀行在業績壓力下,民眾就算無法拿到高成數,也多能爭取調降1~2碼(1碼為0.25%)利率。
最重要的還是房屋價值,民眾購屋時,可選擇近捷運站、精華區或有保值性的產品。一般來說,銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情,選擇好地段的房子,未來轉手性高,通常都能有不錯的核貸金額。 

10招增加房貸成數

1.保持良好信用狀況
2.向常往來的銀行申貸
3.多方比較銀行方案,並請多家銀行鑑價
4.善用職業條件
5.增加擔保品
6.提供完整財務證明
7.選擇具保值性的房屋產品,如近捷運站、精華區段
8.名下有房產的人,可將房子登記在子女名下
9.舉證房屋為自住
10.以個人信貸或周轉金移作房貸,已有房貸者,可直接向銀行申請增貸
資料來源:《蘋果》採訪整理 

買房前!惦惦自己3大房貸審核資格

中國人對於房地產始終有一種「有土斯有財」的觀念,人生的「五子登科」,妻子、兒子、房子、車子、金子中,也有一項是「不動產」,因此,買房象徵著事業穩定,表彰著自己的社會經濟實力。

然而,現在的狀況是「薪水不漲」、「存款有限」,想要買房就必須面對很多生活水準的「適度犧牲」,所以,善用行貸款購屋,成為現階段每位買房族都必需要瞭解的事。

其實,與銀行打交道辦貸款,只有3項要件,在購屋前,要先看看你自己條件是不是在這3要件之內,聯邦銀行表示,搞清楚「擔保品坪數」、「擔保品地點」與「償還能力」,在銀行拿到好的貸款成數以及優惠利率,其實並不困難。

首先,「擔保品坪數」可略分3類:

(A)15坪以上(不含公設)首次購屋,名下無其他不動產者:擁有穩定收入,而且不是金管會定義的投資客及特定地區(台北市、新北市),申請時名下無其他不動產者,適用此類,普遍可以貸款房屋總價的7-8成。

(B)15坪以下(不含公設):擔保品為15坪以下小套房者,一般可以貸到房屋總價的5成左右,若申請時名下無其他不動產者,銀行可視個人需求提供1-3年還息不還本的寬限期。

(C)二屋貸款者:根據金管會規定,名下有不動產且有銀行貸款者,並於特定區域內(台北市、新北市),銀行僅能提供6成以下的房屋貸款,且貸款利率需在2%以上。

其次,金融機構在審查房屋貸款的時候,對於房屋的地點也有他們的考量,「擔保品地點」位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋,則有提升借款成數機會。

但是,「擔保品地點」位於郊區、山坡地或者周邊有危險場所(變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋)、特種行業、殯儀館、垃圾場等「嫌惡設施」等等,也會成為銀行對於「擔保品地點」房屋的貸款核准成數。

最後,銀行貸款主要目的還是希望賺錢,因此,對於借款人的還款能力,銀行也特別重視,「償還能力」的標準規範裡,收入較高且穩定的醫師、公教人員…等可申請到較高額度的房貸;一般民眾則提出償還能力證明如薪資扣繳憑單,至平時來往良好的銀行申請貸款,可增加提高貸款額度機會。【MyGoNews方暮晨/台北報導】


購屋貸款 如何跟銀行打交道 拉高核貸成數

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參與市地重劃的開發商、出資人及土地所有權人,
領回抵費地後再出售期間若短於二年,
財政部同意比照參與都市更新者獲配的不動產,
免徵10%到15%的特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

 財政部本周內將會發布最新解釋,

將市地重劃的抵費地納入免稅範圍。
此舉將有助開發商及出資人,
提高參與市地重劃的意願。

根據現行特種貨物及勞務稅條例規定,
出售不動產經排除課徵奢侈稅者共有11類,
其中不包括市地重劃抵費地。
不過,財政部在其發布奢侈稅疑義解答中明定,
市地重劃後領回抵費地的所有權人,
抵費地視為其原有土地,
出售時持有期間是以重劃前原持有土地時點起算。

財部解釋,
由於重劃時間往往超過二年以上,
參與市地重劃的土地所有權人,
在領回抵費地後出售,
實際上已不會再被課徵奢侈稅。

不過,不具土地所有權人身分,
但負責市地重劃的開發商或出資人,
重劃完成後以領回抵費地做為折抵其投入的開發費用,
因自始未曾擁有土地,

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租屋網 點閱暴增1倍

2011年 07月28日
【蘋果日報楊茲珺、實習記者林仲蔚╱台北報導

百年結婚潮熱,原應帶動購屋需求
但受到奢侈稅打房、房價卻仍居高不下影響,
今年上半年大台北建物買賣移轉棟數急縮近2成,

同時間租屋網統計,
上半年租屋點閱次數逾4600萬次,
較去年同期暴增逾1倍,
房市吹起「買不如租」、「以租待買」現象。
據內政部統計處資料顯示,
今年1至5月結婚登記較去年同期新增近4000對新人,
顯示民國百年確實有結婚熱潮,

但今年1~6月大台北地區建物買賣移轉件數均較去年量縮逾1成,
顛覆過去結婚帶動購屋需求的現象。

「房價高只能租」

「樂屋網」統計,今年7月關鍵字搜尋排名改變,
其中關鍵字「套房」、「店面」仍蟬聯1、2名,
但「2房」首次擠入第3名,
搜尋次數較去年同期成長近7倍。 
樂屋網副總經理紀建琪說:
「捷運周邊房價只增不減,搜尋人氣明顯下滑,
但滿足新婚小家庭及頂客族需求的關鍵字,
例如『2房』、『可養寵物』紛紛擠上排行榜,
顯示新婚族正轉向租屋市場。」
正存錢預備結婚24歲的Roy說:「我想用自己的錢買房,但房價高令我沒選擇,目前只能租屋。」


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新竹縣房地產市場發展由高鐵通車前後六家站區,
到縣治一、二期,
及目前推動中的三期計畫,
由於整體串聯度高,
加上街廓、公設綠地、國中小學預定地完整開發,
不論生活品質及推案水準都有目共睹。
其中占地達38.1公頃的新竹生醫園區,
目前更已進入招商階段,
後續龐大購屋動能,
預計可為地方帶來上萬居住需求。

     占地達38.1公頃的新竹生醫園區,
開發之初就定位為生醫產業專業園區,
除了將做為國內外相關領域高科技人才創新研發及產業育成基地,
對提升台灣加值產業也有重要幫助。
三大營運主體包括臨床醫學中心、產業及育成中心、生技與產品研發中心目前都已進入招商階段。

     由於生醫園區已展開招商設廠計畫,
相關公共建設及景觀工程目前都由縣府發包完工,
其中生技大樓主體工程也已正式開幕,
生醫科技與產品研發中心,
則以籌備處方式先行進駐生技大樓,
五月中已掛牌營運。

     根據新竹縣政府官網資料指出,
生醫園區目前共規劃三大發展主軸,
包括新竹生醫園區醫院、生醫科技與產品研發中心、產業及育成中心等,

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2011-07-27 中國時報 【沈婉玉、李明賢/台北報導】

八月起將就奢侈稅抓逃漏

     今年六月上路的奢侈稅
原本估計年稅收可創造151億元,
但根據財政部統計,
上個月奢侈稅僅進帳1.6億元,
截至7月21日止,
不動產奢侈稅申報件數為106件,
稅收僅三千多萬元,
為了不讓民眾有僥倖心態,
財政部昨日宣布,
八月起將針對不動產交易等奢侈稅課徵項目進行查稅,
一旦有發現漏報,
或利用人頭逃漏稅,
除補稅並加計利息外,
最高將罰漏稅額的2.5倍。

     財政部長李述德昨日向行政院報告「賦稅改革執行情形」,
行政院長吳敦義要求財政部,
必須把財政部這幾年的稅改,
勇敢向人民說說清楚,
包括產創條例讓稅收增加、所得稅並非只課徵受薪階層、還有米酒降價等,
都讓要民眾了解。

     根據財政部報告,
除奢侈稅是加稅外,

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享用自用住宅優惠稅率的訣竅

房屋稅部分:每年5月1日~5月31日開徵房屋稅

房屋稅是依使用情形(營業3%、住宅1.2%、非住非營2%…)來核定課徵稅率的(不論戶籍有沒有遷進去),並無自用與否之差別。

‧如果你是出租給別人當住家使用,一樣是用住宅用稅率1.2%來課徵。

‧如果你是自己拿來當店面或辦公室使用,則以營業用稅率3%來課徵。

房屋當年度課徵的使用稅率,可從當年度房屋稅單上的課稅現值的欄位是落在營業、住宅、非住非營來看。除非以前曾有做營業使用,否則不須要向稅捐處申請房屋使用情形變更。

《申請變更房屋使用情形~法令依據:房屋稅條例第7條》

◎申辦注意事項:

一、請於變更使用之日起30日內提出申請

二、房屋變更使用其變更日期,在變更月份16日以後者,當月份適用原稅率,在變更月份15日以前者,當月份適用變更後稅率。

三、「高雄市房屋稅徵收自治條例」第8條規定:「房屋變更使用,應於事實發生之次月起適用變更後稅率。」

四、填表注意事項:

1. 新、增、改建房屋應於完成之日起30日內附使用執照影本、平面圖(或地政單位建物測量成果圖)、側面圖送國稅局各分局(處)財產稅股設籍,使用情形變更者(例如:住家用變更為營業用或非住家非營業用) 亦同。

2. 若裝設電梯請附電梯工程合約書(台灣省適用)。

3. 如為無照違章建築房屋,應由房屋所有人出具承諾書及其他有關文件。

4. 房屋使用情形請按申報時實際使用面積平方公尺填列至小數第一位。

5. 非住家非營業係指供醫院、診所、自由職業、人民團體、補習班等使用者。

【名稱】房屋稅條例(民國96年3月21日修正)

第7條納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形;其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時,亦同。

◎地價稅部分:每年11月1日~ 11月30日開徵地價稅地價稅可分一般稅率(千分之10)與自用住宅稅率(千分之2),自用住宅稅率須先將戶籍遷入後,再向稅捐處提出申請,且不限申請次數(目前法令只限制土地增值稅之自用住宅稅率申請一人限一生一次)。

只要直系親屬(包括:血親與姻親)遷入2處戶籍,2間的地價稅都可以申請自用稅率。但本人與配偶與未成年子女只限適用一處。(詳見土地稅法施行細則第9條)如果都已申請自用住宅用地了,建議選擇地價稅比較高的那一處來申請,無法二處都適用。

例如:你父母健在,有配偶,有1位未成年子女及位成年子女,而你的名下剛好有5間房子,你就可以將直系血親尊卑親屬(父、母及成年子女)的戶籍,各自分開設籍,你、配偶及未成年子女則設籍一處,再依地價稅由高至低設籍,這樣除了一間房子適用一般稅率,其他每間房子都能符合地價稅的自用住宅稅率。

《申請地價稅自用住宅用地稅率~法令依據:土地稅法第9條及第17條》

◎申辦注意事項:

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奢侈稅 6/1正式上路

  • 2011-04-16
  • 工商時報
  • 【記者崔慈悌/台北報導】

     立法院昨天三讀通過奢侈稅條例,非自用不動產不滿1年轉手將課15%、1年以上不滿2年轉手課10%稅率。預估6月1日起實施,實施半年後,須檢討成效。這是國民黨執政3年以來,第1個加稅案!

     雖然預售屋未納入奢侈稅課徵範圍,但是財政部長李述德強調,預售屋的銷售依現行規定本來就要課稅,將由國稅局同步專案查核,加強清查逃漏稅,「這部分過去其實都在做,只是大家沒注意到而已」。

     立法院會昨天在朝野黨團高度共識下,三讀通過「特種貨物及勞務稅條例」,每年約可增加150億元稅收,草案明訂持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地,或依法核發建造執照的都市土地,未滿1年即轉手者課15%稅率,1年以上未滿2年內轉手課10%奢侈稅。

     但自用住宅,以及因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售房屋、房屋遭法拍或都市更新等情況則可排除課徵。

     在高消費貨物及勞務方面,包括300萬元以上小客車、遊艇、飛機、直昇機及超輕型載具,以及龜殼、珊瑚、玳瑁、象牙、毛皮及其製品;50萬元以上高額家具,及入會費(不含保證金在內),都須課10%稅率,但貨物非屬保育類野生動物及其製品者不予課稅。

     院會並通過2項附帶決議,要求奢侈稅收應全數用於社福,不得排擠總預算中原編列的社福支出。此外,奢侈稅課徵後是否打擊投機且不傷及無辜,財政部應於半年後,赴立法院進行專案報告。

     李述德表示,財政部將儘快訂定施行細則,並加強對外宣導,預計6月1日上路,但是確定日期由行政院核定,該草案三讀將有助導正不動產市場朝正常方向發展。

     民進黨團幹事長高志鵬則要求落實配套措施,包括調高土地公告現值、公告地價、評定現值、房價交易資訊透明化,建立實價登錄制度;積極清查假交易,使用人頭逃稅等情況。

     馬英九總統在獲知法案通過後表示,炒房轉手便獲利上千萬元「這很恐怖」,特種貨物稅的通過主要是打擊短期投機,減少民眾的相對被剝奪感,「這就是所謂的居住正義」。他說,此次法案從提出到通過,速度空前的快,顯然多數人都希望房價不要成長太快,讓年輕人望屋興嘆。

 

[詳細參考資料]

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<通知仲介更改開價的話術如下>


嗨!!!XXX...
我請您幫忙賣的ooo路那間透天,
為了要讓大家更好賣些~~~~
這星期六,日,我們努力說服了我的合夥人,
請他不要開價開的這麼高....
合夥人後來終於點頭同意改開價為688萬,
為免得大家麻煩省的重新簽約,所以底價仍暫時放在650萬,
反正,有人出價來談就是了~~~
當然,可議價的空間也比較之前大囉!!!
再麻煩您告知您的同事了,
也麻煩您轉告一下其他帶看的同事,
去帶看打開鐵捲門時,盡量小聲一些,
免得吵到隔壁的鄰居~~~謝謝!!

以上~~~


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<二房東>租相整容術專訪報導


這個二房東 「易容術」一流
  物價飛漲,房貸急升,包租公愈來愈難為。等待景氣回升緩不濟急,想辦法提升租金才是對策。從事房地產21年的陳品峰是箇中好手,他做二房東,但包裝手法一流,同樣物件,別人租金三、四萬元,他則有辦法拉高到六、七萬元。


投報率最少30% 兩年就回本
  陳品峰現為安杰物業管理總經理,目前手上就有五個這樣的物件,由於是用租人家房子再轉租的二房東模式,本錢少,投報率相當驚人,最少30%,最多達到50%,也就是說,他投資一個物件,兩年就可回本。陳品峰說,他的方式是包裝成「酒店式公寓」。操作模式有點像公寓改套房,但物件為電梯住宅,包裝也更高級,一般套房提供上班族租住,他也一樣,不過,是外商公司主管級的高級上班族。


酒店式公寓 一卡皮箱就入住
  所謂酒店式公寓,顧名思義,就是具有飯店式服務的出租住宅,這在國外都會地區很普遍,國內這幾年也有不少建設公司推出這類產品,但大都只做櫃檯服務,包括提供信件代送、休閒設施管理、安全管制等。室內方面,多未顧及。
  房間裡,網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機一應俱全,但這只是基本配備,他還添購了獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板、鍋碗瓢盆等,連牙膏、牙刷、拖鞋也都有,只要飯店有的,他幾乎都有。


飯店有的 他家的套房也都有
  怎麼改呢?陳品峰以他在北市建國北路的一個物件為例,他租下後,就先找來設計師進行裝修,不但格局像極飯店房間,檯燈、沙發、畫作、桌椅等擺飾,也都比照飯店。
  陳品峰說,他租下的這間房子,權狀18坪,室內約12坪,因有物業管理,租金不便宜,一個月要3.3萬元,和同一棟大樓其他套房租金行情差不多,不過經過裝修,他上網求租,不但幾天就找到一名香港房客,而且月租達到5.4萬元。


租滿兩年回本 以後就是淨賺 扣掉管理費、網路費約3000元,再減掉付給屋主的房租3.3萬元,他每月實收1.8萬元,成本是50萬元 (押金不算),一年可收租21.6萬元,換算投報率,就是43%,現在已出租一年多,再過不到一年,就可回本,以後就都是淨賺。 這種操作方式,並非只有套房才能做,兩房,甚至三房兩廳也都可操作,因為不同商務人士,各有不同需求。他的另一個物件,就是23坪的房子,他空屋租下後,一樣隔成一房一廳,但所創造的租金更高。 這個物件租金不便宜,一個月要四萬元,空屋就有這種行情,屋主當然樂得租給他。但他更高竿,投資了70萬元,把屋內弄得美輪美奐,配備也比照前述,再加上找來清潔公司,提供房間服務 (租客自己付費),最後以7.6萬元順利轉租。  房客哪裡找?外商公司很多 有這種房客嗎?陳品峰說,其實不少。他上網求租時,就有不少人打電話詢問。很多外商公司都有外國租住津貼,費用在2000~2500美元,大約台幣6~8萬元之間,這類租屋族,租金不是問題,最重要的,是要能滿足他們的需求。 這個23坪的物件,他租給一名國外電器大廠的業務經理,租客不願麻煩,因此他把管理費、網路費、瓦斯、電費統統全包,平均一個月,大概要花6000元,扣掉給大房東的租金,還有三萬元收入,換算投報率,高達51%。  代租方式代客操作 提高投報率 除了當二房東,陳品峰說,他也以包管代租方式代客操作,原屋主投報率則多可達6~7%。這在早幾年,倒也不稀奇,很多公寓改套房,甚至可達10%以上,不過在房價高漲後,這種事已是「不可遇也不可求」,現在大多只有4~5%。 他舉中山區有一間18坪套房為例,屋主當初以一坪45萬元,總價800萬元取得。同一棟大樓,租金約2到3萬元,以3萬元算,投報率只有4.5%,但透過如此包裝,順利找到一位外商租客,目前租金每月可收5萬3000元,即便扣掉代管費用 (房租8%),投報率也有7%水準。 陳品峰說,屋主也可自己操作改裝,特別是這一波因房貸急降,房價買在相對高點的套房投資人,不願認賠,又轉不了手,如果物件條許可,不妨考慮改做「高級房東」,拉高租金補貼房貸利息,等待房市好景氣的到來。 【2008/05/22 聯合晚報】

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鉅亨網鉅亨網新聞

戴德梁行顏炳立:台灣央行打房 擋不住資金土石流

鉅亨網記者施冠羽 台北
20100929 12:35:27

 顏炳立
戴德梁行總經理顏炳立表示,
今(2010)年就算祭出打房政策,
也擋不住這股資金土石流。
(鉅亨網記者施冠羽攝)

戴德梁行總經理顏炳立今(29)日表示,
央行打房歷時3個月後,
雖然稍微影響台北地區的豪宅市場,
但是近來幾場標售案,
不論是設定地上權標案,

或是商用土地的標售卻屢創新高,
顯示打房並不影響房市景氣動能,
政府自去年政策作多下,
陸續將資金引回台灣,
形成資金瘋狗浪,
席捲高資產價值市場,
到了今(2010)年就算祭出打房政策,
也擋不住這股資金土石流。

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Tony-2.jpg

Tony-1.jpg 


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很多人常常在想,買新家後大概要多少錢才夠用:

小曄就以目前個人開銷方式來跟大家分享~

選購基本家電(洗衣機,電熱水器)
接著順序大致如下採買:
1.基本燈具
2.窗簾
3.床組
4.衣櫃
5.書房電腦桌
6.客廳家具組 : A.茶几及客廳沙發組 B.電視櫃 C.玄關鞋櫃


[一個人住的考量]
第一期:可以先集中力量把其中一間臥室與客廳門面先搞起來

01.先作客廳及一間單人臥室的兩組窗簾 NT.12000以內
02.客廳,餐廳及單人臥房的燈具 NT.10000以內
03.一間臥室的床及床墊,衣櫥買現成 NT.45000以內
04.書桌椅組 NT.10000以內
05.客廳選套不很貴但也不太差的桌椅組 NT.45000
06.單排電視矮櫃 NT.10000-12000
07.餐廳選組不太差的四人分餐桌椅組 NT.10000

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