2011年 07月30日
【朱語蕎╱台北報導】買房除了房價外，能貸到多少銀行貸款更讓購屋者關心，在央行嚴格管控放款成數下，不少銀行對於核貸標準漸趨嚴格。民眾該如何提高申貸成數？專家建議，成交前多找幾家銀行鑑價，善用自己的職業條件，平日與銀行維持良好的信用關係，就有機會將房貸成數提高。

買房前！惦惦自己3大房貸審核資格

中國人對於房地產始終有一種「有土斯有財」的觀念，人生的「五子登科」，妻子、兒子、房子、車子、金子中，也有一項是「不動產」，因此，買房象徵著事業穩定，表彰著自己的社會經濟實力。

然而，現在的狀況是「薪水不漲」、「存款有限」，想要買房就必須面對很多生活水準的「適度犧牲」，所以，善用行貸款購屋，成為現階段每位買房族都必需要瞭解的事。

其實，與銀行打交道辦貸款，只有3項要件，在購屋前，要先看看你自己條件是不是在這3要件之內，聯邦銀行表示，搞清楚「擔保品坪數」、「擔保品地點」與「償還能力」，在銀行拿到好的貸款成數以及優惠利率，其實並不困難。

首先，「擔保品坪數」可略分3類：

(A)15坪以上(不含公設)首次購屋，名下無其他不動產者：擁有穩定收入，而且不是金管會定義的投資客及特定地區(台北市、新北市)，申請時名下無其他不動產者，適用此類，普遍可以貸款房屋總價的7-8成。

(B)15坪以下(不含公設)：擔保品為15坪以下小套房者，一般可以貸到房屋總價的5成左右，若申請時名下無其他不動產者，銀行可視個人需求提供1-3年還息不還本的寬限期。

(C)二屋貸款者：根據金管會規定，名下有不動產且有銀行貸款者，並於特定區域內(台北市、新北市)，銀行僅能提供6成以下的房屋貸款，且貸款利率需在2％以上。

其次，金融機構在審查房屋貸款的時候，對於房屋的地點也有他們的考量，「擔保品地點」位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋，則有提升借款成數機會。

但是，「擔保品地點」位於郊區、山坡地或者周邊有危險場所(變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋)、特種行業、殯儀館、垃圾場等「嫌惡設施」等等，也會成為銀行對於「擔保品地點」房屋的貸款核准成數。

最後，銀行貸款主要目的還是希望賺錢，因此，對於借款人的還款能力，銀行也特別重視，「償還能力」的標準規範裡，收入較高且穩定的醫師、公教人員…等可申請到較高額度的房貸；一般民眾則提出償還能力證明如薪資扣繳憑單，至平時來往良好的銀行申請貸款，可增加提高貸款額度機會。【MyGoNews方暮晨/台北報導】

購屋貸款 如何跟銀行打交道 拉高核貸成數

參與市地重劃的開發商、出資人及土地所有權人，
領回抵費地後再出售期間若短於二年，
財政部同意比照參與都市更新者獲配的不動產，
免徵10%到15%的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

 財政部本周內將會發布最新解釋，

將市地重劃的抵費地納入免稅範圍。
此舉將有助開發商及出資人，
提高參與市地重劃的意願。

根據現行特種貨物及勞務稅條例規定，
出售不動產經排除課徵奢侈稅者共有11類，
其中不包括市地重劃抵費地。
不過，財政部在其發布奢侈稅疑義解答中明定，
市地重劃後領回抵費地的所有權人，
抵費地視為其原有土地，
出售時持有期間是以重劃前原持有土地時點起算。

財部解釋，
由於重劃時間往往超過二年以上，
參與市地重劃的土地所有權人，
在領回抵費地後出售，
實際上已不會再被課徵奢侈稅。

不過，不具土地所有權人身分，
但負責市地重劃的開發商或出資人，
重劃完成後以領回抵費地做為折抵其投入的開發費用，
因自始未曾擁有土地，

租屋網 點閱暴增1倍

2011年 07月28日
【蘋果日報楊茲珺、實習記者林仲蔚╱台北報導】

百年結婚潮熱，原應帶動購屋需求，
但受到奢侈稅打房、房價卻仍居高不下影響，
今年上半年大台北建物買賣移轉棟數急縮近2成，

同時間租屋網統計，
上半年租屋點閱次數逾4600萬次，
較去年同期暴增逾1倍，
房市吹起「買不如租」、「以租待買」現象。
據內政部統計處資料顯示，
今年1至5月結婚登記較去年同期新增近4000對新人，
顯示民國百年確實有結婚熱潮，

但今年1~6月大台北地區建物買賣移轉件數均較去年量縮逾1成，
顛覆過去結婚帶動購屋需求的現象。

「房價高只能租」

「樂屋網」統計，今年7月關鍵字搜尋排名改變，
其中關鍵字「套房」、「店面」仍蟬聯1、2名，
但「2房」首次擠入第3名，
搜尋次數較去年同期成長近7倍。 
樂屋網副總經理紀建琪說：
「捷運周邊房價只增不減，搜尋人氣明顯下滑，
但滿足新婚小家庭及頂客族需求的關鍵字，
例如『2房』、『可養寵物』紛紛擠上排行榜，
顯示新婚族正轉向租屋市場。」
正存錢預備結婚24歲的Roy說：「我想用自己的錢買房，但房價高令我沒選擇，目前只能租屋。」

新竹縣房地產市場發展由高鐵通車前後六家站區，
到縣治一、二期，
及目前推動中的三期計畫，
由於整體串聯度高，
加上街廓、公設綠地、國中小學預定地完整開發，
不論生活品質及推案水準都有目共睹。
其中占地達38.1公頃的新竹生醫園區，
目前更已進入招商階段，
後續龐大購屋動能，
預計可為地方帶來上萬居住需求。

    　占地達38.1公頃的新竹生醫園區，
開發之初就定位為生醫產業專業園區，
除了將做為國內外相關領域高科技人才創新研發及產業育成基地，
對提升台灣加值產業也有重要幫助。
三大營運主體包括臨床醫學中心、產業及育成中心、生技與產品研發中心目前都已進入招商階段。

    　由於生醫園區已展開招商設廠計畫，
相關公共建設及景觀工程目前都由縣府發包完工，
其中生技大樓主體工程也已正式開幕，
生醫科技與產品研發中心，
則以籌備處方式先行進駐生技大樓，
五月中已掛牌營運。

    　根據新竹縣政府官網資料指出，
生醫園區目前共規劃三大發展主軸，
包括新竹生醫園區醫院、生醫科技與產品研發中心、產業及育成中心等，

享用自用住宅優惠稅率的訣竅

房屋稅部分：每年5月1日～5月31日開徵房屋稅

房屋稅是依使用情形（營業３％、住宅１.２％、非住非營２％…）來核定課徵稅率的（不論戶籍有沒有遷進去），並無自用與否之差別。

‧如果你是出租給別人當住家使用，一樣是用住宅用稅率１.２％來課徵。

‧如果你是自己拿來當店面或辦公室使用，則以營業用稅率３％來課徵。

房屋當年度課徵的使用稅率，可從當年度房屋稅單上的課稅現值的欄位是落在營業、住宅、非住非營來看。除非以前曾有做營業使用，否則不須要向稅捐處申請房屋使用情形變更。

《申請變更房屋使用情形～法令依據：房屋稅條例第7條》

◎申辦注意事項：

一、請於變更使用之日起30日內提出申請

二、房屋變更使用其變更日期，在變更月份16日以後者，當月份適用原稅率，在變更月份15日以前者，當月份適用變更後稅率。

三、「高雄市房屋稅徵收自治條例」第8條規定：「房屋變更使用，應於事實發生之次月起適用變更後稅率。」

四、填表注意事項：

1. 新、增、改建房屋應於完成之日起30日內附使用執照影本、平面圖(或地政單位建物測量成果圖）、側面圖送國稅局各分局（處）財產稅股設籍，使用情形變更者（例如：住家用變更為營業用或非住家非營業用） 亦同。

2. 若裝設電梯請附電梯工程合約書（台灣省適用）。

3. 如為無照違章建築房屋，應由房屋所有人出具承諾書及其他有關文件。

4. 房屋使用情形請按申報時實際使用面積平方公尺填列至小數第一位。

5. 非住家非營業係指供醫院、診所、自由職業、人民團體、補習班等使用者。

【名稱】房屋稅條例（民國96年3月21日修正）

第7條納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。

◎地價稅部分：每年11月1日~ 11月30日開徵地價稅地價稅可分一般稅率（千分之10）與自用住宅稅率（千分之2），自用住宅稅率須先將戶籍遷入後，再向稅捐處提出申請，且不限申請次數（目前法令只限制土地增值稅之自用住宅稅率申請一人限一生一次）。

只要直系親屬（包括：血親與姻親）遷入2處戶籍，2間的地價稅都可以申請自用稅率。但本人與配偶與未成年子女只限適用一處。（詳見土地稅法施行細則第９條）如果都已申請自用住宅用地了，建議選擇地價稅比較高的那一處來申請，無法二處都適用。

例如：你父母健在，有配偶，有1位未成年子女及位成年子女，而你的名下剛好有5間房子，你就可以將直系血親尊卑親屬（父、母及成年子女）的戶籍，各自分開設籍，你、配偶及未成年子女則設籍一處，再依地價稅由高至低設籍，這樣除了一間房子適用一般稅率，其他每間房子都能符合地價稅的自用住宅稅率。

《申請地價稅自用住宅用地稅率～法令依據：土地稅法第9條及第17條》

◎申辦注意事項：

奢侈稅 6/1正式上路

[詳細參考資料]

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<通知仲介更改開價的話術如下>

嗨!!!ＸＸＸ...
我請您幫忙賣的ooo路那間透天,
為了要讓大家更好賣些~~~~
這星期六,日,我們努力說服了我的合夥人,
請他不要開價開的這麼高....
合夥人後來終於點頭同意改開價為688萬,
為免得大家麻煩省的重新簽約,所以底價仍暫時放在650萬,
反正,有人出價來談就是了~~~
當然,可議價的空間也比較之前大囉!!!
再麻煩您告知您的同事了,
也麻煩您轉告一下其他帶看的同事,
去帶看打開鐵捲門時,盡量小聲一些,
免得吵到隔壁的鄰居~~~謝謝!!

以上~~~

<二房東>租相整容術專訪報導


這個二房東 「易容術」一流
  物價飛漲，房貸急升，包租公愈來愈難為。等待景氣回升緩不濟急，想辦法提升租金才是對策。從事房地產21年的陳品峰是箇中好手，他做二房東，但包裝手法一流，同樣物件，別人租金三、四萬元，他則有辦法拉高到六、七萬元。


投報率最少30% 兩年就回本
  陳品峰現為安杰物業管理總經理，目前手上就有五個這樣的物件，由於是用租人家房子再轉租的二房東模式，本錢少，投報率相當驚人，最少30%，最多達到50%，也就是說，他投資一個物件，兩年就可回本。陳品峰說，他的方式是包裝成「酒店式公寓」。操作模式有點像公寓改套房，但物件為電梯住宅，包裝也更高級，一般套房提供上班族租住，他也一樣，不過，是外商公司主管級的高級上班族。


酒店式公寓 一卡皮箱就入住
  所謂酒店式公寓，顧名思義，就是具有飯店式服務的出租住宅，這在國外都會地區很普遍，國內這幾年也有不少建設公司推出這類產品，但大都只做櫃檯服務，包括提供信件代送、休閒設施管理、安全管制等。室內方面，多未顧及。
  房間裡，網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機一應俱全，但這只是基本配備，他還添購了獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板、鍋碗瓢盆等，連牙膏、牙刷、拖鞋也都有，只要飯店有的，他幾乎都有。


飯店有的 他家的套房也都有
  怎麼改呢？陳品峰以他在北市建國北路的一個物件為例，他租下後，就先找來設計師進行裝修，不但格局像極飯店房間，檯燈、沙發、畫作、桌椅等擺飾，也都比照飯店。
  陳品峰說，他租下的這間房子，權狀18坪，室內約12坪，因有物業管理，租金不便宜，一個月要3.3萬元，和同一棟大樓其他套房租金行情差不多，不過經過裝修，他上網求租，不但幾天就找到一名香港房客，而且月租達到5.4萬元。


租滿兩年回本 以後就是淨賺 扣掉管理費、網路費約3000元，再減掉付給屋主的房租3.3萬元，他每月實收1.8萬元，成本是50萬元 (押金不算)，一年可收租21.6萬元，換算投報率，就是43%，現在已出租一年多，再過不到一年，就可回本，以後就都是淨賺。 這種操作方式，並非只有套房才能做，兩房，甚至三房兩廳也都可操作，因為不同商務人士，各有不同需求。他的另一個物件，就是23坪的房子，他空屋租下後，一樣隔成一房一廳，但所創造的租金更高。 這個物件租金不便宜，一個月要四萬元，空屋就有這種行情，屋主當然樂得租給他。但他更高竿，投資了70萬元，把屋內弄得美輪美奐，配備也比照前述，再加上找來清潔公司，提供房間服務 (租客自己付費)，最後以7.6萬元順利轉租。  房客哪裡找？外商公司很多 有這種房客嗎？陳品峰說，其實不少。他上網求租時，就有不少人打電話詢問。很多外商公司都有外國租住津貼，費用在2000~2500美元，大約台幣6~8萬元之間，這類租屋族，租金不是問題，最重要的，是要能滿足他們的需求。 這個23坪的物件，他租給一名國外電器大廠的業務經理，租客不願麻煩，因此他把管理費、網路費、瓦斯、電費統統全包，平均一個月，大概要花6000元，扣掉給大房東的租金，還有三萬元收入，換算投報率，高達51%。  代租方式代客操作 提高投報率 除了當二房東，陳品峰說，他也以包管代租方式代客操作，原屋主投報率則多可達6~7%。這在早幾年，倒也不稀奇，很多公寓改套房，甚至可達10%以上，不過在房價高漲後，這種事已是「不可遇也不可求」，現在大多只有4~5%。 他舉中山區有一間18坪套房為例，屋主當初以一坪45萬元，總價800萬元取得。同一棟大樓，租金約2到3萬元，以3萬元算，投報率只有4.5%，但透過如此包裝，順利找到一位外商租客，目前租金每月可收5萬3000元，即便扣掉代管費用 (房租8%)，投報率也有7%水準。 陳品峰說，屋主也可自己操作改裝，特別是這一波因房貸急降，房價買在相對高點的套房投資人，不願認賠，又轉不了手，如果物件條許可，不妨考慮改做「高級房東」，拉高租金補貼房貸利息，等待房市好景氣的到來。 【2008/05/22 聯合晚報】