2011年 07月30日
【朱語蕎╱台北報導】買房除了房價外，能貸到多少銀行貸款更讓購屋者關心，在央行嚴格管控放款成數下，不少銀行對於核貸標準漸趨嚴格。民眾該如何提高申貸成數？專家建議，成交前多找幾家銀行鑑價，善用自己的職業條件，平日與銀行維持良好的信用關係，就有機會將房貸成數提高。
政府抑制高房價，祭出限縮房貸嚇阻投資客，但也影響自住客貸款成數，因政府查核嚴格，讓銀行放貸成數也跟著縮減。台灣中小企業銀行個金部經理林進祥表示，現在已很難全額貸款，台北市最多也只有8成，建議民眾可多利用政府的優惠房貸或提出自住證明，爭取較高的貸款。
台北市最多僅8成
此外，民眾平日可與銀行保持良好關係，如長期在某家銀行有穩定的存款，申辦信用卡並按時繳款，維持與該銀行良好的往來紀錄，對日後申貸都有幫助。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，民眾可善用職業條件，像是公務人員或任職於前500大公司的人，因收入和還款能力相對穩定，多能爭取到較多的貸款。
此外，也可拿出扣繳憑單、薪資證明、有價證券、定存單等，證明自己有足夠的還款能力，同樣有機會獲得較高成數。
可爭取降息優惠
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議，民眾在買屋尚未成交前，可先找銀行鑑價，多比較幾家銀行的鑑價結果，並以此作為談判籌碼，交叉與各銀行商議，銀行在業績壓力下，民眾就算無法拿到高成數，也多能爭取調降1~2碼（1碼為0.25%）利率。
最重要的還是房屋價值，民眾購屋時，可選擇近捷運站、精華區或有保值性的產品。一般來說，銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情，選擇好地段的房子，未來轉手性高，通常都能有不錯的核貸金額。
10招增加房貸成數
1.保持良好信用狀況
2.向常往來的銀行申貸
3.多方比較銀行方案，並請多家銀行鑑價
4.善用職業條件
5.增加擔保品
6.提供完整財務證明
7.選擇具保值性的房屋產品，如近捷運站、精華區段
8.名下有房產的人，可將房子登記在子女名下
9.舉證房屋為自住
10.以個人信貸或周轉金移作房貸，已有房貸者，可直接向銀行申請增貸
資料來源：《蘋果》採訪整理
買房前！惦惦自己3大房貸審核資格
中國人對於房地產始終有一種「有土斯有財」的觀念，人生的「五子登科」，妻子、兒子、房子、車子、金子中，也有一項是「不動產」，因此，買房象徵著事業穩定，表彰著自己的社會經濟實力。
然而，現在的狀況是「薪水不漲」、「存款有限」，想要買房就必須面對很多生活水準的「適度犧牲」，所以，善用行貸款購屋，成為現階段每位買房族都必需要瞭解的事。
其實，與銀行打交道辦貸款，只有3項要件，在購屋前，要先看看你自己條件是不是在這3要件之內，聯邦銀行表示，搞清楚「擔保品坪數」、「擔保品地點」與「償還能力」，在銀行拿到好的貸款成數以及優惠利率，其實並不困難。
首先，「擔保品坪數」可略分3類：
(A)15坪以上(不含公設)首次購屋，名下無其他不動產者：擁有穩定收入，而且不是金管會定義的投資客及特定地區(台北市、新北市)，申請時名下無其他不動產者，適用此類，普遍可以貸款房屋總價的7-8成。
(B)15坪以下(不含公設)：擔保品為15坪以下小套房者，一般可以貸到房屋總價的5成左右，若申請時名下無其他不動產者，銀行可視個人需求提供1-3年還息不還本的寬限期。
(C)二屋貸款者：根據金管會規定，名下有不動產且有銀行貸款者，並於特定區域內(台北市、新北市)，銀行僅能提供6成以下的房屋貸款，且貸款利率需在2％以上。
其次，金融機構在審查房屋貸款的時候，對於房屋的地點也有他們的考量，「擔保品地點」位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋，則有提升借款成數機會。
但是，「擔保品地點」位於郊區、山坡地或者周邊有危險場所(變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋)、特種行業、殯儀館、垃圾場等「嫌惡設施」等等，也會成為銀行對於「擔保品地點」房屋的貸款核准成數。
最後，銀行貸款主要目的還是希望賺錢，因此，對於借款人的還款能力，銀行也特別重視，「償還能力」的標準規範裡，收入較高且穩定的醫師、公教人員…等可申請到較高額度的房貸；一般民眾則提出償還能力證明如薪資扣繳憑單，至平時來往良好的銀行申請貸款，可增加提高貸款額度機會。【MyGoNews方暮晨/台北報導】
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