<二房東>租相整容術專訪報導
這個二房東 「易容術」一流
物價飛漲，房貸急升，包租公愈來愈難為。等待景氣回升緩不濟急，想辦法提升租金才是對策。從事房地產21年的陳品峰是箇中好手，他做二房東，但包裝手法一流，同樣物件，別人租金三、四萬元，他則有辦法拉高到六、七萬元。
投報率最少30% 兩年就回本
陳品峰現為安杰物業管理總經理，目前手上就有五個這樣的物件，由於是用租人家房子再轉租的二房東模式，本錢少，投報率相當驚人，最少30%，最多達到50%，也就是說，他投資一個物件，兩年就可回本。陳品峰說，他的方式是包裝成「酒店式公寓」。操作模式有點像公寓改套房，但物件為電梯住宅，包裝也更高級，一般套房提供上班族租住，他也一樣，不過，是外商公司主管級的高級上班族。
酒店式公寓 一卡皮箱就入住
所謂酒店式公寓，顧名思義，就是具有飯店式服務的出租住宅，這在國外都會地區很普遍，國內這幾年也有不少建設公司推出這類產品，但大都只做櫃檯服務，包括提供信件代送、休閒設施管理、安全管制等。室內方面，多未顧及。
房間裡，網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機一應俱全，但這只是基本配備，他還添購了獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板、鍋碗瓢盆等，連牙膏、牙刷、拖鞋也都有，只要飯店有的，他幾乎都有。
飯店有的 他家的套房也都有
怎麼改呢？陳品峰以他在北市建國北路的一個物件為例，他租下後，就先找來設計師進行裝修，不但格局像極飯店房間，檯燈、沙發、畫作、桌椅等擺飾，也都比照飯店。
陳品峰說，他租下的這間房子，權狀18坪，室內約12坪，因有物業管理，租金不便宜，一個月要3.3萬元，和同一棟大樓其他套房租金行情差不多，不過經過裝修，他上網求租，不但幾天就找到一名香港房客，而且月租達到5.4萬元。
租滿兩年回本 以後就是淨賺 扣掉管理費、網路費約3000元，再減掉付給屋主的房租3.3萬元，他每月實收1.8萬元，成本是50萬元 (押金不算)，一年可收租21.6萬元，換算投報率，就是43%，現在已出租一年多，再過不到一年，就可回本，以後就都是淨賺。 這種操作方式，並非只有套房才能做，兩房，甚至三房兩廳也都可操作，因為不同商務人士，各有不同需求。他的另一個物件，就是23坪的房子，他空屋租下後，一樣隔成一房一廳，但所創造的租金更高。 這個物件租金不便宜，一個月要四萬元，空屋就有這種行情，屋主當然樂得租給他。但他更高竿，投資了70萬元，把屋內弄得美輪美奐，配備也比照前述，再加上找來清潔公司，提供房間服務 (租客自己付費)，最後以7.6萬元順利轉租。 房客哪裡找？外商公司很多 有這種房客嗎？陳品峰說，其實不少。他上網求租時，就有不少人打電話詢問。很多外商公司都有外國租住津貼，費用在2000~2500美元，大約台幣6~8萬元之間，這類租屋族，租金不是問題，最重要的，是要能滿足他們的需求。 這個23坪的物件，他租給一名國外電器大廠的業務經理，租客不願麻煩，因此他把管理費、網路費、瓦斯、電費統統全包，平均一個月，大概要花6000元，扣掉給大房東的租金，還有三萬元收入，換算投報率，高達51%。 代租方式代客操作 提高投報率 除了當二房東，陳品峰說，他也以包管代租方式代客操作，原屋主投報率則多可達6~7%。這在早幾年，倒也不稀奇，很多公寓改套房，甚至可達10%以上，不過在房價高漲後，這種事已是「不可遇也不可求」，現在大多只有4~5%。 他舉中山區有一間18坪套房為例，屋主當初以一坪45萬元，總價800萬元取得。同一棟大樓，租金約2到3萬元，以3萬元算，投報率只有4.5%，但透過如此包裝，順利找到一位外商租客，目前租金每月可收5萬3000元，即便扣掉代管費用 (房租8%)，投報率也有7%水準。 陳品峰說，屋主也可自己操作改裝，特別是這一波因房貸急降，房價買在相對高點的套房投資人，不願認賠，又轉不了手，如果物件條許可，不妨考慮改做「高級房東」，拉高租金補貼房貸利息，等待房市好景氣的到來。 【2008/05/22 聯合晚報】
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