江青曄 (Yeah 精彩生活) 部落格

這部MV是描述一名中年男子找回自己年輕時夢想的故事,
過程中或許沒有觀­眾沒有掌聲，

 但依然執著前進...

 不管你現在幾歲,有夢都能逐夢踏實...

只要你願意～～
祝福大家都能勇於追求自己的人生

Fighting~~

歌詞內是我現在的心情寫照,也謝謝關心我的人...^^

2010年，
房地產市場熱鬧滾滾，黃金、白銀漲翻天..
不知道你賺錢了嗎?

各種機會就在你面前但...
習慣單打獨鬥、
凡事自己苦讀學習、
學而不做、
不知如何作、
不學猛做、
格局過小，
開始就注定了失敗!!

其實只要團隊學習，
擴大格局，一定成功!
讓所有參加者短短的時間內學到更多，
獲取收入與成功的有效方法。

讀書會、
現金流財商活動、
上財商課程...
都是很好的管道!

如果假日沒有特別的計畫，

<二房東>租相整容術專訪報導


這個二房東 「易容術」一流
  物價飛漲，房貸急升，包租公愈來愈難為。等待景氣回升緩不濟急，想辦法提升租金才是對策。從事房地產21年的陳品峰是箇中好手，他做二房東，但包裝手法一流，同樣物件，別人租金三、四萬元，他則有辦法拉高到六、七萬元。


投報率最少30% 兩年就回本
  陳品峰現為安杰物業管理總經理，目前手上就有五個這樣的物件，由於是用租人家房子再轉租的二房東模式，本錢少，投報率相當驚人，最少30%，最多達到50%，也就是說，他投資一個物件，兩年就可回本。陳品峰說，他的方式是包裝成「酒店式公寓」。操作模式有點像公寓改套房，但物件為電梯住宅，包裝也更高級，一般套房提供上班族租住，他也一樣，不過，是外商公司主管級的高級上班族。


酒店式公寓 一卡皮箱就入住
  所謂酒店式公寓，顧名思義，就是具有飯店式服務的出租住宅，這在國外都會地區很普遍，國內這幾年也有不少建設公司推出這類產品，但大都只做櫃檯服務，包括提供信件代送、休閒設施管理、安全管制等。室內方面，多未顧及。
  房間裡，網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機一應俱全，但這只是基本配備，他還添購了獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板、鍋碗瓢盆等，連牙膏、牙刷、拖鞋也都有，只要飯店有的，他幾乎都有。


飯店有的 他家的套房也都有
  怎麼改呢？陳品峰以他在北市建國北路的一個物件為例，他租下後，就先找來設計師進行裝修，不但格局像極飯店房間，檯燈、沙發、畫作、桌椅等擺飾，也都比照飯店。
  陳品峰說，他租下的這間房子，權狀18坪，室內約12坪，因有物業管理，租金不便宜，一個月要3.3萬元，和同一棟大樓其他套房租金行情差不多，不過經過裝修，他上網求租，不但幾天就找到一名香港房客，而且月租達到5.4萬元。


租滿兩年回本 以後就是淨賺 扣掉管理費、網路費約3000元，再減掉付給屋主的房租3.3萬元，他每月實收1.8萬元，成本是50萬元 (押金不算)，一年可收租21.6萬元，換算投報率，就是43%，現在已出租一年多，再過不到一年，就可回本，以後就都是淨賺。 這種操作方式，並非只有套房才能做，兩房，甚至三房兩廳也都可操作，因為不同商務人士，各有不同需求。他的另一個物件，就是23坪的房子，他空屋租下後，一樣隔成一房一廳，但所創造的租金更高。 這個物件租金不便宜，一個月要四萬元，空屋就有這種行情，屋主當然樂得租給他。但他更高竿，投資了70萬元，把屋內弄得美輪美奐，配備也比照前述，再加上找來清潔公司，提供房間服務 (租客自己付費)，最後以7.6萬元順利轉租。  房客哪裡找？外商公司很多 有這種房客嗎？陳品峰說，其實不少。他上網求租時，就有不少人打電話詢問。很多外商公司都有外國租住津貼，費用在2000~2500美元，大約台幣6~8萬元之間，這類租屋族，租金不是問題，最重要的，是要能滿足他們的需求。 這個23坪的物件，他租給一名國外電器大廠的業務經理，租客不願麻煩，因此他把管理費、網路費、瓦斯、電費統統全包，平均一個月，大概要花6000元，扣掉給大房東的租金，還有三萬元收入，換算投報率，高達51%。  代租方式代客操作 提高投報率 除了當二房東，陳品峰說，他也以包管代租方式代客操作，原屋主投報率則多可達6~7%。這在早幾年，倒也不稀奇，很多公寓改套房，甚至可達10%以上，不過在房價高漲後，這種事已是「不可遇也不可求」，現在大多只有4~5%。 他舉中山區有一間18坪套房為例，屋主當初以一坪45萬元，總價800萬元取得。同一棟大樓，租金約2到3萬元，以3萬元算，投報率只有4.5%，但透過如此包裝，順利找到一位外商租客，目前租金每月可收5萬3000元，即便扣掉代管費用 (房租8%)，投報率也有7%水準。 陳品峰說，屋主也可自己操作改裝，特別是這一波因房貸急降，房價買在相對高點的套房投資人，不願認賠，又轉不了手，如果物件條許可，不妨考慮改做「高級房東」，拉高租金補貼房貸利息，等待房市好景氣的到來。 【2008/05/22 聯合晚報】

最近生活習慣大改變，
還有假日瘋狂上理財的課程..

整個人的能量也因為寫了『成功日記』
與老師財商智慧的引導..
突然倍增許多～好事也越來越多...^^


雖然我生日還沒到，
現在迫不及待要許下願望了！
"我要幫助更多更多...想成功與致富的朋友"

你（妳）跟我要的是ㄧ樣的嗎？
1.投資上的活動變的超順利
2.做起事來更加有信心～
3.有更多人可以幫我
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現在你（妳）快與我聯絡...
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或者寫信給我都可以！

ㄧ起研究財商，
享受富裕人生吧!

‧成分分析：含豐富的錢、錢、錢。

‧規格分析：百萬？太少。千萬？勉強。標準為「億萬」起跳。

‧衛星定位：金字塔的頂端、M型社會的右邊、上流社會的上游。

‧封號加冕：富翁。媒體愛錦上添花，封為「成功人士」。

‧全面受封：

家族：豪門。

家人：名流、名人。

太太、媳婦：夫人、少奶奶、貴婦。

女兒：千金、名媛、公主。

兒子：貴公子、小開、少東、黃金單身漢。

※江湖傳說：小孩出生的神秘配備為可以含的「金湯匙」。

‧財力拼圖：

公司：集團。

住宅：豪宅。

交通：名車、私人飛機。

蒐藏品：名車、珠寶、精品、骨董等。

※超級大方：實際開名車的是司機、最常住豪宅的是外傭。

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※江湖傳說：終極優點為「能使鬼推磨」。

‧缺點分析：財大氣粗、有銅臭味。

※江湖傳說：終極缺點為全家在歹徒眼中都像「肥羊」。

‧超越經營的難題：如何處理財產＆遺產？

※歡迎參考：國外富翁正流行

——捐出去！

景氣低迷，正是出手議價的好機會！現在買賣雙方對於價格認知不同，有資金壓力的屋主會比較願意讓步，「了解行情的買家，最容易在一片混亂中撿到便宜。」東森房屋董事長王應傑說。
柯惇貿，台中「城市醫生」不動產投資團隊創辦人，該團隊約有30位團員，從事房地產投資以來，歷經50餘件個案，還不包括團員自己開發的物件。透過實戰經驗累積，柯惇貿善於利用買賣雙方的心理戰術議價，曾經成功買到低於市價水準5折的房子。
堅持「低於合理市價，才是買點！」柯惇貿認為，現在的市價，不等於未來的合理價，因此一定要買低，才能降低長期的風險。買到低價的好房子是每個人的心願，但要怎麼做？柯惇貿把房屋議價視同一場精密布局的心理戰，跟著他的戰略布局與戰術攻防，就能挫敵制勝，殺價3成，一點都不難。
Tips_看謄本就能算出賣方成本


一般來說，銀行設定房貸擔保總額，會比實際貸款總金額多出20%，因此，向地政機關或是透過各縣市地政事務所網路系統，調閱土地、建物謄本，用「他項權利」欄中的擔保債權總額除以1.2，大約就是屋主的實際貸款金額，可以反推屋主成本價。
例如，擔保總額為600萬元，除以1.2，真正的房貸金額約為500萬元；綜合近2年銀行貸款成數約7成5，即可推估屋主成本約660萬元至670萬元上下。


起手式
哀兵戰術，引導屋主先降10%
房仲帶看後，都會打電話詢問買家喜不喜歡？要不要出價？柯惇貿說，這時不要直接針對物件出價，先用3步驟打擊屋主信心。
步驟1〉藉口大環境不佳
強調大環境不好，景氣有多差，失業率又創新高，已經沒有幾個人買得起房子了！
步驟2〉以周遭行情比價接著，將關心範圍縮小，以「屋主開價比周遭賣得貴喔！」或是藉助第三者的角色，提出「先前有朋友買過這附近房屋，價格落差有點大耶！」等話術，顯示自己做過功課，有備而來。
步驟3〉掏出最低價比較這時可以提一下，「這附近好像曾經有法拍屋喔！拍定價很低耶！」「同棟樓某一戶價格聽說成交價也相當低。」在氣氛ㄍ一ㄥ到頂點時，柯惇貿建議，此時不要再多說話。

套房易容術　輕鬆拉高租金

http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=37693


套房因為總價低，因此成為許多人晉身包租公的優先選擇，不過，如果你以為只要掏錢買下套房，貼上紅條子或在網路刊登租屋廣告，就能成功踏出包租公的第一步，那小心，你的房子可能很難出租，或是只能以低價租給條件較差的房客，不僅可能賺不到錢，運氣不好甚至會因為招來「澳客」，給你惹來一堆麻煩。
「指紋辨識、監視器錄影」可不是諜對諜比賽裝備，「燈光美、氣氛佳」也不在形容旅館的裝潢有多讚，這些都是專業投資客眼中「租相好」的房子之必備條件。


打造好租相》4大撇步　從房客角度思考
「租相好」，有什麼好處？如果別人的套房平均要經過3～5組不同的房客看過，才能順利招租，單客成功出租率僅20%，但你的房子因為租相佳，來看過的房客都愛不釋手，搶著跟你簽約，成功出租率拉高3倍以上；或是隔壁棟相同規模的套房僅能收租每月1萬元，但你的房客卻心甘情願每月多掏2,000元，拜託你租給他。
簡單說，就是你挑房客，而不是讓房客挑你的房子，你想要當哪一種房東？當然是後者！
如果你也有小套房要出租，請注意，你的身分可以是兼差的業餘房東，但經營管理一定要夠專業，否則，你怎麼能在愈來愈競爭的租屋市場中找到好客戶？
《Smart智富》月刊特別專訪4位租屋專家，以及2位室內設計師，請他們提供專業建議，讓你的啞巴兒子（房子）幫你賺進更多租金收益。


撇步1》營造「家」的感覺房子雖小，設備要俱全
租套房的房客都只是暫棲，通常不想大費周章添購家具與電器設備，避免日後搬家時處理麻煩，因此，房東若能營造家的感覺，讓房客只需帶著一只皮箱就能搬進來，那麼這個套房就算成功了。
永勝資產管理公司總經理黃瑞嘉解釋：「簡單來說，就是麻雀雖小、五臟俱全，又有溫馨的感覺。」因此，該有的硬體配備如床架、彈簧床、書桌、椅子、沙發、衣櫃、電視櫃、電視（最好是液晶電視）、電磁爐、冷氣機、冰箱、洗衣機（最好洗烘脫合一）、鞋櫃、衛浴設備等缺一不可，軟設備如有線電視（第四台）、無線網路、窗簾、床單、獨立對講機等。


另外，如果為女性客群提供梳妝台、較大衣櫃、簡易流理台等，則更具加分效果，至於女性較關切的還有曬衣服，如果沒有公共地區可曬，無陽台的套房建議把窗戶外推，作凸窗，讓房客曬衣服。