包租團 搶攻15%投報率

30雜誌‧文:王妍文
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很多有錢人最鍾愛的投資工具就是房地產,因為它是實質資產不怕泡沫化。此外,相較於其他投資工具,它的波段行情比較明顯,容易抓買進賣出點。但問題是,房地產動輒上千萬元,一個領固定薪水的上班族也能投資房地產嗎?

這是一個上班族利用團隊投資,讓自己減少工作時間、每月收入變2倍的故事。

窮上班族 變身投資客

告別連續2年,每逢假日就在台北、台中來回奔波尋找房地產投資標的的日子,上班族柯泓全決定要當個輕鬆的房地產投資客。現在他是「Dr. City」(城市醫生)團隊成員之一,藉由隊員的分工合作,共同投資房地產賺租金,不僅賺進穩定的現金流,也有效疏解自己早已打結的假日生活。

5年前,剛退伍的柯泓全對房地產投資觀念就跟一般人一樣,覺得要歷經千辛萬難、存夠頭期款後,才能一擁「自己房子」的美夢;不過,卻在幫哥哥代管台中出租套房時才發現,原來擁有房地產也像銀行定存生息一樣,一直流進穩定現金,而非從口袋挖洞,每個月都失血。


正如同《富爸爸‧窮爸爸》作者羅伯特‧清崎(Robert Kiyosaki)強調,算出房屋買價,轉租後的報酬率夠高,未來5年、10年就能持續有可觀的「非工資收入」,財富才能自由。以清崎本身為例,他在70年代,以2000美元為頭期款,買入一間1萬8千美元的套房收租,扣除房貸支出後,淨收入僅有35美元。但這少少的35美元,卻成為清崎往後以房養房的大力量,從套房到公寓、從一間一間買到整批收購,目前清崎名下已經有超過1400間的收租公寓,價值超過3700萬美元。

獵屋轉租 揪團力量大 

看著手中30萬元現金,當時已決定要回台北工作的柯泓全算一算,以買房自備款至少需要1~2成來算,頂多只能買總價150~175萬元的房子,在台北根本不可行。因此,他將投資範圍鎖定在學生時代最熟悉的台中地區,開始在大街小巷尋找房地產廣告看板,再一一打電話詢問、現場看屋。

終於,他在逢甲附近找到一層總價175萬元的套房,在當時屋主大多還是以空空一間房間出租的年代,他貼出低租金、具備網際網路等招租條件,很快就滿租,甚至不久就有人上門希望他能轉手割愛。首次房地產投資,讓柯泓全以不到1年的時間就賺進2倍報酬,成為他持續進場的力量。

接下來2年,他都從台北往台中跑,租車、找屋、看屋成為每個週末的固定行程。為了兼顧上班與投資,柯泓全幾乎一週7天,天天都要上班。努力投入房地產市場,雖然讓他賺了不少錢,卻也犧牲了生活品質。柯泓全發現,單以自己的力量,不僅長期無法負擔沒有休閒的生活形態,也難以和資本雄厚的投資客較勁,更別說要在房地產投資中殺出重圍。

正好此時,原本也是單打獨鬥,在房地產市場經營的的哥哥柯惇貿,正在推動「包租公社群」,已透過網路號召近30位上班族一起參與,共同以「城市醫生」為名,經營將近百間套房。

柯泓全看到團隊投資好處不少:第一、分散風險,如果手上有30萬元資金,頂多投資一個案子,但如果減到1萬元,可以投資到30個案子,後者風險比較低,上班族的投資負擔也較小;第二、集資金額高,可投資原先無法負擔,但投資報酬率更好的案子;第三、案量提升,透過團隊成員布線,房仲業務員會先轉介較好的投資標的,讓投資成本較一般人更低;第四、參與者眾,讓出租業務的管理工作有效分工,降低個人投入的管理成本。

穩定獲利 自創一份薪

不過,拿錢跟陌生人共同投資畢竟是件大事,即使是哥哥組成的投資團隊;柯泓全起初並不習慣信任這群透過網路聚集的隊友,他開始參與城市醫生每週定期舉辦的聚會,觀察團隊討論投資案的觀點、作法,甚至大家決定投資的案件,績效是否符合預期。

柯泓全發現,透過團隊力量拿進來的優質討論案,比他獨自與房仲交涉時還多,開發精力卻可以省下4/5,這一省,就把自己的休息時間省出來了;而且在不同投資觀點審核下進行的投資案,雖有決策時間拉長的缺點,卻也避免掉不必要的投資風險,讓每筆投資報酬率都可以穩定在15%以上,成為比定存還划算的投資。

尤其團隊成員分工細膩,從個案開發、價格談判、裝潢、整修、出租管理等都能有專人負責,提升整體投資戰力後,更有能力專找別人視為麻煩標的的空屋,重新裝扮後再出租,不僅成功活化「呆資產」,也幻化成一筆一筆可以帶進穩定現金流的好投資。

加入共同投資團隊後,柯泓全現在南下台中的時間,從每週一次減少為雙週一次;每次去找屋、看屋的時間也從2個整天,變成2小時,多出更多時間可以自行運用!另外,他也將原本只能投資一個個案的準備金,分別放在4件套房、大樓改裝等投資案上,分散房價高檔時容易產生的意外風險,加上原有的出租套房收入,柯泓全整體投資報酬率維持在3成左右,為自己在上班之餘,額外賺取一份同等薪水的報酬。

避免糾紛 慎選好團隊 

目前,台灣各地都有類似揪團投資房地產的團隊出現,不過以柯泓全參加的「Dr. City」運作最具規模,經驗也最豐富,也可提供給有意自己揪團投資的人參考。

城市醫生不動產投資團隊自2008年成立以來,以共同投資方式約投資14~15件不動產個案,總投資金額將近上億元,即使遭遇金融風暴影響,平均投資報酬率仍維持在15%以上。

雖然沒有足夠時間或資金的上班族透過團隊投資,可降低進入房地產市場的門檻,不過,城市醫生創辦人柯惇貿建議,最好找經驗豐富、制度健全的團隊,避免將來發生不必要的投資糾紛,想要參加或組成團隊的人可以參考以下步驟:

第1步:定期聚會,提高信任

如果投資團隊的成員彼此不熟識,或是觀念難以溝通,都會成為共同投資的障礙,因此,一定要定期聚會交流。柯惇貿建議,可讓團隊中的每一個成員丟出初步開發的案件,共同討論模擬投資狀況,這樣平均一週看10件個案,每個月就有40~50件開發案可參考。

通常丟出來的開發案,負責的人必須有詳細的個案資料,也要初步探訪價格,算出預估投資報酬率,如果投資報酬率高於8%,且經過團隊主導人檢查沒有其他疑慮後,再成為開發標的。

第2步:投資分工,利潤分享

建立團隊默契後,柯惇貿也針對隊友專長,架構投資分工模式。原來,柯惇貿發現,有的人很擅長篩選案件找投資個案,卻不會議價;有的人熟悉議價技巧,卻不懂的如何評估是不是好標的。

因此,他會帶領隊友跑過所有房地產投資流程,再由個人針對自己所擅長的部分去發揮,讓篩選案件、估算取得成本、預估租金收入管理等步驟都有專人負責。

此外,為了鼓勵參與者,負責人可分配利潤,比例則由該案的投資者共同商議,像是開發者可以拿到購屋總金額0.5%~1%的獎金;負責出租、維護的管理者可以得到「該月營收」的15%等,讓團隊分工不會因勞務不均,最後走向解散的命運。

第3步:聯名帳戶,架構安全機制

永慶房屋研展部協理黃增福認為,共同投資最大的難處就在於彼此信任度與處理機制上。針對安全機制,柯惇貿也積極架構層層防火線,像是存入隊友投資款項或收租的帳戶一定採取聯名帳戶;以團隊人員設立的公司作為房貸的第二順位抵押人,避免所有人將房屋拿去二次貸款;房屋所有人與擔保人都要輪流等,減少連人帶錢一起消失的意外。

另外,在利潤方面,除了租金利潤每月定期依比例撥款外,對於轉手買賣的案件也在投資合約中載明遊戲規則,像是要賣屋時,一定要該案投資人開會通過後,才能進行買賣動作;利潤在完成交屋手續後30日才會分配等。避免投資過程中,有人要賣、有人不賣的爭議。

房地產達人柯泓全
出生:1979年
現職:運動用品公司業務主任
買房成績單:交易資歷6年,近20件投資案,滾出原始投資額8倍獲利。

 

張貼者: cstation hsu 於 下午1:30   

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