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包租團 搶攻15％投報率
30雜誌‧文：王妍文
http://forum.30.com.tw/Board/show.aspx?go=1773
很多有錢人最鍾愛的投資工具就是房地產，因為它是實質資產不怕泡沫化。此外，相較於其他投資工具，它的波段行情比較明顯，容易抓買進賣出點。但問題是，房地產動輒上千萬元，一個領固定薪水的上班族也能投資房地產嗎？
這是一個上班族利用團隊投資，讓自己減少工作時間、每月收入變2倍的故事。
窮上班族 變身投資客
告別連續2年，每逢假日就在台北、台中來回奔波尋找房地產投資標的的日子，上班族柯泓全決定要當個輕鬆的房地產投資客。現在他是「Dr. City」（城市醫生）團隊成員之一，藉由隊員的分工合作，共同投資房地產賺租金，不僅賺進穩定的現金流，也有效疏解自己早已打結的假日生活。
5年前，剛退伍的柯泓全對房地產投資觀念就跟一般人一樣，覺得要歷經千辛萬難、存夠頭期款後，才能一擁「自己房子」的美夢；不過，卻在幫哥哥代管台中出租套房時才發現，原來擁有房地產也像銀行定存生息一樣，一直流進穩定現金，而非從口袋挖洞，每個月都失血。
正如同《富爸爸‧窮爸爸》作者羅伯特‧清崎（Robert Kiyosaki）強調，算出房屋買價，轉租後的報酬率夠高，未來5年、10年就能持續有可觀的「非工資收入」，財富才能自由。以清崎本身為例，他在70年代，以2000美元為頭期款，買入一間1萬8千美元的套房收租，扣除房貸支出後，淨收入僅有35美元。但這少少的35美元，卻成為清崎往後以房養房的大力量，從套房到公寓、從一間一間買到整批收購，目前清崎名下已經有超過1400間的收租公寓，價值超過3700萬美元。
獵屋轉租 揪團力量大
看著手中30萬元現金，當時已決定要回台北工作的柯泓全算一算，以買房自備款至少需要1～2成來算，頂多只能買總價150～175萬元的房子，在台北根本不可行。因此，他將投資範圍鎖定在學生時代最熟悉的台中地區，開始在大街小巷尋找房地產廣告看板，再一一打電話詢問、現場看屋。
終於，他在逢甲附近找到一層總價175萬元的套房，在當時屋主大多還是以空空一間房間出租的年代，他貼出低租金、具備網際網路等招租條件，很快就滿租，甚至不久就有人上門希望他能轉手割愛。首次房地產投資，讓柯泓全以不到1年的時間就賺進2倍報酬，成為他持續進場的力量。
接下來2年，他都從台北往台中跑，租車、找屋、看屋成為每個週末的固定行程。為了兼顧上班與投資，柯泓全幾乎一週7天，天天都要上班。努力投入房地產市場，雖然讓他賺了不少錢，卻也犧牲了生活品質。柯泓全發現，單以自己的力量，不僅長期無法負擔沒有休閒的生活形態，也難以和資本雄厚的投資客較勁，更別說要在房地產投資中殺出重圍。
正好此時，原本也是單打獨鬥，在房地產市場經營的的哥哥柯惇貿，正在推動「包租公社群」，已透過網路號召近30位上班族一起參與，共同以「城市醫生」為名，經營將近百間套房。
柯泓全看到團隊投資好處不少：第一、分散風險，如果手上有30萬元資金，頂多投資一個案子，但如果減到1萬元，可以投資到30個案子，後者風險比較低，上班族的投資負擔也較小；第二、集資金額高，可投資原先無法負擔，但投資報酬率更好的案子；第三、案量提升，透過團隊成員布線，房仲業務員會先轉介較好的投資標的，讓投資成本較一般人更低；第四、參與者眾，讓出租業務的管理工作有效分工，降低個人投入的管理成本。
穩定獲利 自創一份薪
不過，拿錢跟陌生人共同投資畢竟是件大事，即使是哥哥組成的投資團隊；柯泓全起初並不習慣信任這群透過網路聚集的隊友，他開始參與城市醫生每週定期舉辦的聚會，觀察團隊討論投資案的觀點、作法，甚至大家決定投資的案件，績效是否符合預期。
柯泓全發現，透過團隊力量拿進來的優質討論案，比他獨自與房仲交涉時還多，開發精力卻可以省下4/5，這一省，就把自己的休息時間省出來了；而且在不同投資觀點審核下進行的投資案，雖有決策時間拉長的缺點，卻也避免掉不必要的投資風險，讓每筆投資報酬率都可以穩定在15％以上，成為比定存還划算的投資。
尤其團隊成員分工細膩，從個案開發、價格談判、裝潢、整修、出租管理等都能有專人負責，提升整體投資戰力後，更有能力專找別人視為麻煩標的的空屋，重新裝扮後再出租，不僅成功活化「呆資產」，也幻化成一筆一筆可以帶進穩定現金流的好投資。
加入共同投資團隊後，柯泓全現在南下台中的時間，從每週一次減少為雙週一次；每次去找屋、看屋的時間也從2個整天，變成2小時，多出更多時間可以自行運用！另外，他也將原本只能投資一個個案的準備金，分別放在4件套房、大樓改裝等投資案上，分散房價高檔時容易產生的意外風險，加上原有的出租套房收入，柯泓全整體投資報酬率維持在3成左右，為自己在上班之餘，額外賺取一份同等薪水的報酬。
避免糾紛 慎選好團隊
目前，台灣各地都有類似揪團投資房地產的團隊出現，不過以柯泓全參加的「Dr. City」運作最具規模，經驗也最豐富，也可提供給有意自己揪團投資的人參考。
城市醫生不動產投資團隊自2008年成立以來，以共同投資方式約投資14～15件不動產個案，總投資金額將近上億元，即使遭遇金融風暴影響，平均投資報酬率仍維持在15%以上。
雖然沒有足夠時間或資金的上班族透過團隊投資，可降低進入房地產市場的門檻，不過，城市醫生創辦人柯惇貿建議，最好找經驗豐富、制度健全的團隊，避免將來發生不必要的投資糾紛，想要參加或組成團隊的人可以參考以下步驟：
第1步：定期聚會，提高信任
如果投資團隊的成員彼此不熟識，或是觀念難以溝通，都會成為共同投資的障礙，因此，一定要定期聚會交流。柯惇貿建議，可讓團隊中的每一個成員丟出初步開發的案件，共同討論模擬投資狀況，這樣平均一週看10件個案，每個月就有40～50件開發案可參考。
通常丟出來的開發案，負責的人必須有詳細的個案資料，也要初步探訪價格，算出預估投資報酬率，如果投資報酬率高於8％，且經過團隊主導人檢查沒有其他疑慮後，再成為開發標的。
第2步：投資分工，利潤分享
建立團隊默契後，柯惇貿也針對隊友專長，架構投資分工模式。原來，柯惇貿發現，有的人很擅長篩選案件找投資個案，卻不會議價；有的人熟悉議價技巧，卻不懂的如何評估是不是好標的。
因此，他會帶領隊友跑過所有房地產投資流程，再由個人針對自己所擅長的部分去發揮，讓篩選案件、估算取得成本、預估租金收入管理等步驟都有專人負責。
此外，為了鼓勵參與者，負責人可分配利潤，比例則由該案的投資者共同商議，像是開發者可以拿到購屋總金額0.5％～1％的獎金；負責出租、維護的管理者可以得到「該月營收」的15％等，讓團隊分工不會因勞務不均，最後走向解散的命運。
第3步：聯名帳戶，架構安全機制
永慶房屋研展部協理黃增福認為，共同投資最大的難處就在於彼此信任度與處理機制上。針對安全機制，柯惇貿也積極架構層層防火線，像是存入隊友投資款項或收租的帳戶一定採取聯名帳戶；以團隊人員設立的公司作為房貸的第二順位抵押人，避免所有人將房屋拿去二次貸款；房屋所有人與擔保人都要輪流等，減少連人帶錢一起消失的意外。
另外，在利潤方面，除了租金利潤每月定期依比例撥款外，對於轉手買賣的案件也在投資合約中載明遊戲規則，像是要賣屋時，一定要該案投資人開會通過後，才能進行買賣動作；利潤在完成交屋手續後30日才會分配等。避免投資過程中，有人要賣、有人不賣的爭議。
房地產達人柯泓全
出生：1979年
現職：運動用品公司業務主任
買房成績單：交易資歷6年，近20件投資案，滾出原始投資額8倍獲利。
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