名下多筆不動產,核貸門檻變高

房貸審查從嚴 如何貸更多


「石先生,您這是第4筆房貸,貸款成數大概只能有7成喔!」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋,卻沒想到,在向銀行詢問房貸時,銀行願意核貸的成數,竟與自己原先的預算出現1成的落差。

60歲的老石已經退休,看好台灣房市行情還有高點,最近再買進一間房子要長期投資,結果卻發現,因為他名下已有3筆房貸,銀行因此將他視為房地產投資客,拉高核貸標準,使得他不僅面臨自備款準備不足的問題,房貸利率也會拉高,讓他不禁猶豫,要不要認賠訂金、放棄這筆投資?還是另外借錢補足缺口? 

根據《Smart智富》月刊訪查,包括合作金庫在內的多家含政府官股成分的大型金融機構,最近都針對新增的房貸申請從嚴審查,只要房貸戶被視為投資客,不僅貸款成數至少降1成,利率也會調高0.25%~1%不等,甚至會取消或縮短寬限期優惠。 

 
主要行庫針對投資客調整房貸措施


投資客必學6招 解決貸款問題

針對各大行庫的房貸緊縮措施,《Smart智富》月刊綜合永慶房屋契約部經理陳俊宏、住商不動產企畫研究室主任徐佳馨與專業投資客「城市醫生」投資俱樂部創辦人柯惇貿等人的建議,類似老石這樣的房地產投資人,可用以下6大招數來解決貸款問題:

招數1》積極比價,善用談判技巧

柯惇貿分析,目前房地產市況熱絡,雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊,不過整體銀行資金仍屬寬鬆,只要堅持「貨比三家」的比價原則,肯定不會吃虧。最簡單的做法,可拿A銀行房貸條件去跟B銀行談判。

常用談判話術包括:

1.A銀行認為我的房子路段好,出租、轉售都容易,願意把成數提高到8成,你們可以嗎?

2.我的還款能力提高了,A銀行給我的利率比你們低一點,你們能否比照辦理?

3.我跟你們銀行長期往來,你們的利率不能比照A銀行嗎?

柯惇貿指出,通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多,透過積極比價,目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件,爭取調降利率1碼~2碼不是問題。



招數2》將房子登記在親人名下 

「將房屋改登記在子女名下」是一般投資客會採用的做法。不過,陳俊宏提醒,這種做法比較適合總價 2,200 萬元以下的物件,父母可善用每年依稅法可贈與小孩 440 萬元免稅額來當頭期款,再向銀行爭取 8 成的貸款成數,一方面免除贈與稅問題,也能避掉銀行針對多屋族緊縮房貸的限制。不過,前提是子女必須有工作能力、能夠負擔後續貸款,否則小心仍會被國稅局視為贈與行為。此外,若另一半有工作能力,而且個人負債比不超過 60%,也可以考慮將房屋登記在另一半名下。一般來說,過去只要先生向銀行貸款,太太通常會被要求擔任連帶保證人,反之亦然。不過,現在銀行法規定,辦理房貸時,只要足額擔保(抵押的房地產價值高於或等於貸款金額),即不需再增加連帶保證人,陳俊宏建議,可優先將房屋登記在配偶名下,藉此迴避銀行對多屋族的限制。若是團隊型態的房市投資客,徐佳馨建議將房屋所有權輪流登記在不同人名下,分散銀行注意,有利爭取較為優惠的貸款條件。 

招數3》舉證新屋為自住 

通常買第3間以上房屋,會被銀行視為投資行為,自然難逃嚴審貸款條件的命運。不過,如果房子有自住打算,陳俊宏建議,在銀行勘查房屋條件時,可以向銀行舉證新屋是要自住、或是供子女居住使用,而非投資,通常可以多爭取到 0.5成~1 成的貸款成數,或是較優惠的利率。 

招數4》增加擔保品 

「一定要展現自己是優質客戶的一面,這是爭取優惠房貸條件的必備要素!」柯惇貿說,除了良好的繳款紀錄外,若能增加房屋以外的擔保品,像是定存單、有價證券等,都能強化銀行的放貸信心。

柯惇貿指出,銀行會針對投資客調整房貸條件,主要是為了降低貸款收不回來的風險。因此,不管房貸戶手中有幾間房子,只要貸款收支比超過35%(每月繳交貸款本息金額超過月收入35%),銀行放貸時,就會偏向保守,如果收支比超過 60%,貸款成數幾乎只能從 6 成的基本盤起跳,此時,若能增加擔保品,就能爭取多一點貸款空間。 

招數5》利用前兩間房屋來增貸 

如果自備款不足,又無法讓銀行放寬貸款成數,徐佳馨建議,不妨將房貸集中在前 2 間房屋,只要在擔保範圍內向銀行申請增貸,也可取得多餘資金,增加自己在看中第 3 間房屋時的購買實力。 

招數6》購屋首選轉手型標的 

在銀行眼中,投資客的放貸風險高於自住客,因此投資型不動產像是店面、小套房、出租公寓等物件,貸款成數與利率本來就不如一般住家型產品。 

撰文者:王妍文

 

Tips_既有房貸已繳一段時間,增貸較有利 
增貸比較適用在前兩間房屋貸款已經繳款一段時間,只要貸款餘額與銀行評估的可貸金額有差額,就能享有一般房貸利率;若透過二胎房貸來增貸,利率會高於一般新貸戶,成本反而更高。


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