套房易容術 輕鬆拉高租金

http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=37693


套房因為總價低,因此成為許多人晉身包租公的優先選擇,不過,如果你以為只要掏錢買下套房,貼上紅條子或在網路刊登租屋廣告,就能成功踏出包租公的第一步,那小心,你的房子可能很難出租,或是只能以低價租給條件較差的房客,不僅可能賺不到錢,運氣不好甚至會因為招來「澳客」,給你惹來一堆麻煩。
「指紋辨識、監視器錄影」可不是諜對諜比賽裝備,「燈光美、氣氛佳」也不在形容旅館的裝潢有多讚,這些都是專業投資客眼中「租相好」的房子之必備條件。


打造好租相》4大撇步 從房客角度思考
「租相好」,有什麼好處?如果別人的套房平均要經過3~5組不同的房客看過,才能順利招租,單客成功出租率僅20%,但你的房子因為租相佳,來看過的房客都愛不釋手,搶著跟你簽約,成功出租率拉高3倍以上;或是隔壁棟相同規模的套房僅能收租每月1萬元,但你的房客卻心甘情願每月多掏2,000元,拜託你租給他。
簡單說,就是你挑房客,而不是讓房客挑你的房子,你想要當哪一種房東?當然是後者!
如果你也有小套房要出租,請注意,你的身分可以是兼差的業餘房東,但經營管理一定要夠專業,否則,你怎麼能在愈來愈競爭的租屋市場中找到好客戶?
《Smart智富》月刊特別專訪4位租屋專家,以及2位室內設計師,請他們提供專業建議,讓你的啞巴兒子(房子)幫你賺進更多租金收益。


撇步1》營造「家」的感覺房子雖小,設備要俱全
租套房的房客都只是暫棲,通常不想大費周章添購家具與電器設備,避免日後搬家時處理麻煩,因此,房東若能營造家的感覺,讓房客只需帶著一只皮箱就能搬進來,那麼這個套房就算成功了。
永勝資產管理公司總經理黃瑞嘉解釋:「簡單來說,就是麻雀雖小、五臟俱全,又有溫馨的感覺。」因此,該有的硬體配備如床架、彈簧床、書桌、椅子、沙發、衣櫃、電視櫃、電視(最好是液晶電視)、電磁爐、冷氣機、冰箱、洗衣機(最好洗烘脫合一)、鞋櫃、衛浴設備等缺一不可,軟設備如有線電視(第四台)、無線網路、窗簾、床單、獨立對講機等。


另外,如果為女性客群提供梳妝台、較大衣櫃、簡易流理台等,則更具加分效果,至於女性較關切的還有曬衣服,如果沒有公共地區可曬,無陽台的套房建議把窗戶外推,作凸窗,讓房客曬衣服。


撇步2》安全門禁系統不能省多一分安心,付房租更甘願
所有在外租屋的人除了考量租金、生活機能,也很重視安全,特別是女性房客。因此,如果是新房子,樓下有管理員最好,如果沒有,就在大門處安裝密碼鎖或指紋辨識鎖,若是一層有很多戶套房,在入門處與走廊區最好安裝監視錄影機,隨時記錄進出份子。


007租屋達人國際地產投資管理公司總經理顏福榮,6年前首創以手機簡訊來傳輸進出密碼,大受房客好評,他表示,像這樣的安控裝置,依照功能複雜度,大約1~2萬多元就可以做到,卻能給房客很大的安全感,這對房東來說,是必要的投資。


撇步3》針對目標客戶設計風格 先設定客群,再決定裝潢方向
每間待租房子,就像便利店的一件商品,內涵固然重要,但外觀的包裝也很有重要影響力,經過包裝才能準確命中房客的心理需求。
以租屋市場主要客層來分析,主要可以分為粉領族、學生族、情侶檔,其次則是主管階級的商務族。
該如何提高套房的吸睛效果,最好針對自己想要出租的對象先做分析,例如,一般粉領族與情侶檔偏好浪漫的地中海風或峇里島風格,商務族則喜歡簡潔、具現代感的設計,過度繁複的裝潢反而不討好。
因此,在套房裝潢前,腦中要先想好,誰會想來租這間房子,最好先設定族群,再進一步裝潢,才能事半功倍。


撇步4》專業的「租」後服務後續服務是讓房客續租的關鍵
套房出租最常見的困擾,就是房客周轉率高,經常換房客,造成管理上的成本,對於業餘房東來說,更是一件麻煩事;透過良好的租屋管理與服務,就能在租約到期後,吸引房客續租。
一般來說,房東在房子出租後,仍需做到以下的服務:
第一,專業的水電公司配合,快速解決租客燈泡壞了、水管不通等疑難雜症。
第二,公共領域例如客廳、走廊、陽台等,要定期清掃,可以是房東自己來,或是請清潔公司每週清理一次。
第三,若有房客出現音樂聲太大、朋友在房間內喧譁等擾鄰行為時,房東必須及時處理,甚至要求房客搬離,以免影響同層其他租戶的續租意願。
另外,為了維護所有房客的權益,同時也保護自己,房東甚至可以訂定「租客公約」,要求房客簽約時一併簽署,統一規範房客。


精挑優房客》粉領族和情侶檔最好租
創造好的房屋條件之後,接下來,你應該精挑房客,才能提高報酬率,並降低管理困擾。粉領族與情侶檔是房東最愛的兩種租客,學生與單身男性則是條件差一級的客戶。
學生族的好處是租金可以一次收半年,但壞處也不少,因為學生族較不會愛惜環境,物品損壞機率較高,更常有同學拜訪造成內部環境較髒亂。
單身男性更是麻煩多,手上曾有200多間套房出租的《房地產賺錢筆記》作者王派宏,以及顏福榮均強調:「絕不要租給單身男性。」
王派宏以自己與其他包租公朋友的經驗來分析:「10個單身男性裡面約有5個,半年後就出現繳不出房租的狀況,退租時還嫌東嫌西。」但若是粉領族或是情侶檔,上述狀況的發生比率大概只有1成,其他9成都會按照合約走,即使要提前退租,被房東扣了押金也不會囉唆。
經營商務族群的門檻較高,不見得適合業餘房東,王派宏就表示,雖然商務族群的租金收益高,但相對要求也很高,不僅裝潢,連屋內配備都要最好的,再加上這種族群人數少,房客退租後不見得可以順利銜接新租戶。
目前市場上有專門針對商務人士推出的商務套房,服務更專業,一般房東較難吃到這塊餅。


解救次等屋》4大狀況 小動作就能補強
萬一你的房子屋齡不新、地段不夠好,除了便宜出租外,難道別無他法?
以下針對4種常見狀況,分別剖析該如何為這些先天不良的套房補強加分,增加租相:


狀況1》屋齡較高的老套房達人出招》發揮創意畫龍點睛
套房裡的家具還堪用,但是有點舊,如果你不想花錢升級家具與設備,就得發揮點創意。例如全新粉刷是必要的,再選擇一面牆貼上典雅壁紙,或是貼上大圖輸出、現代感的壁貼牆飾等,讓單調的牆壁活潑一點。
或者也可以用色彩取勝,單面牆塗上色彩強烈的油漆,或是在窗簾、床單上動些巧思,就能畫龍點睛。


狀況2》舊公寓沒電梯達人出招》趁爬樓梯時攀談
為了不讓房客覺得「爬好多層樓梯真累」,創發資產管理首席顧問柯惇貿建議房東,可以從進門後爬到2樓或2樓半起開始攀談,問問對方的工作性質、家鄉在哪裡等話題,等簡短問題結束後,大概就可以爬到4樓或5樓了。最好避免從一進門就開始攀談,以免話題結束得太早,但卻尚未到達所在樓層,反而會造成反效果。
另外要提醒的是,這種屋齡老舊的老公寓,地板可能是磨石子地或是大型地磚,樣式老氣;絕享設計公司設計總監胡來順建議,可以在地磚上貼上「自黏式貼皮地板」,單坪成本僅需1,100元,但在視覺上卻能加分不少。


狀況3》頂樓加蓋,冬冷夏熱達人出招》主動補貼夏季電費
租房子的人也很重視「第一眼印象」,如果第一印象感覺還不錯,價格也合理,承租意願就會提高。
大造空間創意工程有限公司設計總監譚博鴻建議,房東可以加強局部氣氛,例如幫忙加個床頭燈,或是夏天用冷色調、冬天用暖色調的床包或床單,來營造溫馨感,如果一進門就會看到床鋪,就在床鋪旁的天花板加上一個串珠門簾,在視覺上營造空間區隔。
另外,頂樓的房子夏天較熱,冷氣電費支出較高,房東可以主動表示夏天可以補貼部分電費,以增加承租意願。


狀況4》離捷運、公車站都很遠達人出招》以設備升級取勝
如果地點不佳,除了套房空間要夠大能吸引租客外,把原有配備升級也是一個好方法。
尤其是女性房客重視的衛浴空間,最好把樣式老舊的馬桶、洗臉台,換成較具現代感的設備,可以加分不少,如果僅是這兩種設備,單價約1萬元出頭即可搞定。如果是浴廁大改造,全部翻新,1.5坪的空間大約需要5萬元的預算。


*制約房客法寶:「租客公約」
1.晚上10點後,請勿大聲喧譁,聽音樂請降低音量,出入腳步請放輕。
2.房門外請勿放置私人物品(如鞋子、鞋櫃)占用走道,以免影響他人進出。
3.垃圾請勿丟擲窗外,請分類打包放置垃圾收置處。
4.若有朋友來訪,留到深夜或凌晨離開時,請友人放輕腳步聲,避免影響住戶睡眠。
5.公共空間請維持整潔清淨。
6.使用烘衣機,勿讓衣物滯留烘衣機內過久,應盡速取出,以維護其他房客的使用權益。
7.使用流理台、飲水機、拖把盆,請隨手清潔檯面,並維持地面乾淨。
8.違法情事,嚴格禁止。吸毒、轟趴、搖頭聚會、攜帶槍枝等違法行為,經發現屬實,將終止租賃合約。
9.房間內禁止使用瓦斯類產品,避免瓦斯外洩或氣爆,造成公共危險。
10.房間牆壁上禁止釘釘子,如需吊掛物品請使用無痕掛勾。
11.使用電熱產品,請注意用電安培數,以免跳電。
12.進出時,請留意大門是否關上,以確保環境安全。


*找專業代管公司管理划算嗎?
目前市場上已出現專業的租屋管理服務,強調可以讓房東省卻直接面對房客的煩擾,房東只要等著收租金就好了。
黃瑞嘉與顏福榮強調,代管服務最大的好處在於房東不必擔心收不到房租,因為代管公司有一套專門的催款技巧,成功率約有95%,房東也不會有「收不到租金、設備被搬空、屋況被破壞」的風險。這種的代管服務的收費行情如下:


1. 順利出租的服務費:台北市是1年契約收0.5個月租金,2年契約收1個月租金,其他縣市就是1年契約收1個月租金做為手續費。
2.代管費:每個月租金的10%~15%。


*房東要堅持的7件事
醜話說在前頭才能自保,避免日後糾紛難論斷。以下是幾位專家建議房東在簽約時,應堅持的事項:


1. 確認房客身分:簽約時,記得請房客出示身分證件核對身分,最好有雙證件影印存檔。
2. 避免代租:要求簽約人跟要住進來的房客為同一人。
3. 合約載明緊急聯絡人:還要留下聯絡方式,且最好是二等親以內的家屬,例如兄弟姊妹與父母親。
4. 「租一押二」:即租金1個月、押金2個月,簽約時要求繳足2個月押金,並在合約上載明,如果租約未到期就搬家,就要扣1個月押金。
5. 要求房客簽「租客公約」:明訂房客必須共同遵守的規定,才能維護彼此的權益。
6. 規範寵物飼養:可否養寵物,也要列入合約,如果同意房客飼養寵物,最好也載明可飼養的動物種類。
7. 維護房屋原貌:合約載明房客退租時,必須將房子回復原貌。







Yeah 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()