<二房東>租相整容術專訪報導


這個二房東 「易容術」一流
  物價飛漲,房貸急升,包租公愈來愈難為。等待景氣回升緩不濟急,想辦法提升租金才是對策。從事房地產21年的陳品峰是箇中好手,他做二房東,但包裝手法一流,同樣物件,別人租金三、四萬元,他則有辦法拉高到六、七萬元。


投報率最少30% 兩年就回本
  陳品峰現為安杰物業管理總經理,目前手上就有五個這樣的物件,由於是用租人家房子再轉租的二房東模式,本錢少,投報率相當驚人,最少30%,最多達到50%,也就是說,他投資一個物件,兩年就可回本。陳品峰說,他的方式是包裝成「酒店式公寓」。操作模式有點像公寓改套房,但物件為電梯住宅,包裝也更高級,一般套房提供上班族租住,他也一樣,不過,是外商公司主管級的高級上班族。


酒店式公寓 一卡皮箱就入住
  所謂酒店式公寓,顧名思義,就是具有飯店式服務的出租住宅,這在國外都會地區很普遍,國內這幾年也有不少建設公司推出這類產品,但大都只做櫃檯服務,包括提供信件代送、休閒設施管理、安全管制等。室內方面,多未顧及。
  房間裡,網路、液晶電視、冰箱、冷氣、洗脫烘衣機一應俱全,但這只是基本配備,他還添購了獨立筒彈簧床、羽絨被及枕頭、電熨斗、燙衣板、鍋碗瓢盆等,連牙膏、牙刷、拖鞋也都有,只要飯店有的,他幾乎都有。


飯店有的 他家的套房也都有
  怎麼改呢?陳品峰以他在北市建國北路的一個物件為例,他租下後,就先找來設計師進行裝修,不但格局像極飯店房間,檯燈、沙發、畫作、桌椅等擺飾,也都比照飯店。
  陳品峰說,他租下的這間房子,權狀18坪,室內約12坪,因有物業管理,租金不便宜,一個月要3.3萬元,和同一棟大樓其他套房租金行情差不多,不過經過裝修,他上網求租,不但幾天就找到一名香港房客,而且月租達到5.4萬元。


租滿兩年回本 以後就是淨賺 扣掉管理費、網路費約3000元,再減掉付給屋主的房租3.3萬元,他每月實收1.8萬元,成本是50萬元 (押金不算),一年可收租21.6萬元,換算投報率,就是43%,現在已出租一年多,再過不到一年,就可回本,以後就都是淨賺。 這種操作方式,並非只有套房才能做,兩房,甚至三房兩廳也都可操作,因為不同商務人士,各有不同需求。他的另一個物件,就是23坪的房子,他空屋租下後,一樣隔成一房一廳,但所創造的租金更高。 這個物件租金不便宜,一個月要四萬元,空屋就有這種行情,屋主當然樂得租給他。但他更高竿,投資了70萬元,把屋內弄得美輪美奐,配備也比照前述,再加上找來清潔公司,提供房間服務 (租客自己付費),最後以7.6萬元順利轉租。  房客哪裡找?外商公司很多 有這種房客嗎?陳品峰說,其實不少。他上網求租時,就有不少人打電話詢問。很多外商公司都有外國租住津貼,費用在2000~2500美元,大約台幣6~8萬元之間,這類租屋族,租金不是問題,最重要的,是要能滿足他們的需求。 這個23坪的物件,他租給一名國外電器大廠的業務經理,租客不願麻煩,因此他把管理費、網路費、瓦斯、電費統統全包,平均一個月,大概要花6000元,扣掉給大房東的租金,還有三萬元收入,換算投報率,高達51%。  代租方式代客操作 提高投報率 除了當二房東,陳品峰說,他也以包管代租方式代客操作,原屋主投報率則多可達6~7%。這在早幾年,倒也不稀奇,很多公寓改套房,甚至可達10%以上,不過在房價高漲後,這種事已是「不可遇也不可求」,現在大多只有4~5%。 他舉中山區有一間18坪套房為例,屋主當初以一坪45萬元,總價800萬元取得。同一棟大樓,租金約2到3萬元,以3萬元算,投報率只有4.5%,但透過如此包裝,順利找到一位外商租客,目前租金每月可收5萬3000元,即便扣掉代管費用 (房租8%),投報率也有7%水準。 陳品峰說,屋主也可自己操作改裝,特別是這一波因房貸急降,房價買在相對高點的套房投資人,不願認賠,又轉不了手,如果物件條許可,不妨考慮改做「高級房東」,拉高租金補貼房貸利息,等待房市好景氣的到來。 【2008/05/22 聯合晚報】

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