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30萬投資停車位 賺租金還賺增值
撰文者:黃玉珍、劉萍


眼看房地產不斷增值,錢少、買不起房子的人,難道就無法參與投資嗎?錯!你可以買進停車位,如果眼光正確,投資停車位的價格波動更小,租金收益更高,是抗跌又能增值的投資利器。
中信房屋副總經理劉天仁的一位高姓朋友,就是投資停車位的高手,他所持有的4個停車位,不但增值2倍以上,而且出租的年報酬率還比定存高3、4倍以上。
台北》住商大樓停車位 租金報酬率比套房還高


20多年前,這位高先生很想投資房地產,但因為現金少、買不起房子,四處看屋卻無法下手。結果,幾次自己在台北東區租用停車位的經驗下,發現供不應求,於是他便鎖定東區百吉大廈、忠孝東路216巷一帶的住商大樓,找投資停車位的機會。
「這裡進出大都是公司行號老闆和高級主管,很多都是擁有名車的人,一定會租停車位,自己進出方便安全,也能保護愛車。」高先生說。所以他以總價52萬元,買下了第一個停車位,才剛買下,隨即以每月8,000元租給大樓用戶,當時的租金報酬率高達18%。
因看好租金收益,所以在接下來幾年,儘管停車位價格頻漲,高先生又再陸續買進4個停車位。雖然平均成本超過了120萬元,但平均租金報酬率仍有10%左右。近幾年在捷運通車後,停車位需求稍緩,但平均租金報酬還是超過6%,不但比定存好,也比同地段的小套房和住宅優。
台中》瞄準商圈夜市 逛街人潮停車需求大
高先生的停車位投資,專鎖定台北的辦公大樓商圈;在台中的專業投資客柯惇貿,則看好零售商業活動頻繁的商圈、夜市等區域。
經營逢甲商圈已7年的柯惇貿,原本投資在可改建為小套房的公寓大樓為主,2008年12月時,他看到商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他盤算了一下,改裝成本太大,而且不見得好出租,反倒是大樓閒置的停車場會有商機。
柯惇貿分析,這棟大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程,做生意和擺攤的商家、逛街的人潮,停車位需求一定很大,所以柯惇貿決定投資,但他不是只買一個,而是買下全部的27個停車位。
於是,他在3年內,以一個車位30萬元左右的價格,分批買進27個停車位,採取月租或單次出租的方式,月租每位2,000元至3,000元,單次出租3小時100元,在扣掉閒置率、貸款等成本,租金投資報酬率約在4%至5%之間。
「在中南部,只要鎖定熱門商圈,停車位需求高,但總價比台北市低很多,投資報酬率都不會太差。」柯惇貿說。
高雄》鎖定高檔市場 租地畫位月賺4萬5
在高雄,房地產達人何美美投資停車位的成本更低,她甚至不是用買,而是去租地來經營停車場。她指出,這幾年,南部房地產的增值空間較小,停車位也一樣,能賺到的價差不多,「但如果地段好,就可以賺到不錯的租金收入。」
何美美找到的好地段,是忠孝二路的國民市場(即忠孝夜市),她觀察到,在這市場裡的食材非常多樣、新鮮和高檔,價格雖比其他市場貴很多,但許多有錢人都只會來這裡採買。「因為他們一買就買很多,一定會開車來,就會需要停車。」何美美說。
她便在市場附近找,就在相隔不到50公尺的地方,看到一塊70坪的閒置空地,她以每月3萬5,000元租下來,算好可停2,000~3,000c.c.大車的長度,畫出13個停車格,月租費平均2,500元,臨停則是每小時收50元,「1個月大約收8萬元,扣掉成本,每月淨收入也有4萬5,000元。」何美美說,與買房子相比,停車位的投入成本少,管理簡單,風險相對小,是頗為划算的投資。
中南部幅員廣大 要挑人潮多處才有機會
雖然,中南部因為大眾運輸系統不夠便利,許多人都自行開車。但也因為中南部幅員廣大,停車方便,只有熱門辦公商圈或夜市附近,會有停車位供不應求的問題。
以台中而言,除了逢甲商圈外,柯惇貿觀察到,中港路和美村路一帶對停車需求頗高;在高雄,何美美表示,如三多、新崛江等商圈,會開車前往購物的人潮多,就較具有投資機會。
達人教你投資》評估3步驟 靠車位賺5%收益
近年來,各縣市大眾運輸系統愈來愈完備,加上油價上漲、購買力下滑,買車的人變少,停車位還能投資嗎?
根據住商不動產的調查發現,近3年來,各縣市的停車位價格,並沒有因此跌落,表現相對穩定。而在新興發展的城區,停車位增值明顯,例如在辦公與住宅需求大的永和、板橋等區域來看,近3年停車位價格漲了3成之多,而在中和、大安區,也有5%~10%的漲幅。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,停車位一直是投資市場上的長青產品,主要是有3大特點:
1. 總價低,購入後沒有裝潢支出
2. 收益穩定,租金報酬率平均在5%左右
3. 租金比房子便宜,出租容易收租正常,管理輕鬆


雖然停車位投資有以上優勢,但由於停車位的買賣量並不像房子般大,資訊也較不多,一般人要如何才能選到黃金停車位呢?綜合達人們的經驗建議,要判斷一個停車位值不值得投資時,可透過以下3大步驟做評估:
步驟1》找到需求大於供給的地段
停車位和房子同樣具備區位與樓層條件,好地段的停車位行情受景氣影響較小,甚至比住宅具有較佳的保值性。不過,停車位的好地段,和挑房子有些不同。
徐佳馨表示,停車位要選擇停車使用需求大於供給的地段,以大台北來說,以在住辦或住商混合大樓密集區為主,而在中南部則以商圈和夜市等消費人潮多的地區。商業機能強、車流量大的地區,兼具這兩個條件的地點,也是停車率最大、停車滯留期最短、周轉流動最強的地方,較能獲致最大效益,增值力大、接手率也高。
而如何掌握一個地段的停車供需狀況?天仁建議,先了解周遭停車空間數量,包含鄰近大樓內附設的停車空間,包括合法與非法的可停車空間、巷弄停車空間皆須一併計入。然後最好自己帶著計時和計數器,細算白天、下午、晚上3個時段,以及平日和假日時,計算使用量、閒置的時段長短等。
如果嫌麻煩,投資達人提供2個方法:
1. 算算一個地段內,類似嘟嘟房、台灣聯通等停車場業者的設點多不多,因業者都會去做精細的營運評估,所以設點多,代表收益不錯,值得注意。
2. 比較停車的價位,例如別的地段是每小時30元,這附近是每小時50元,應可知此區可能供不應求,所以可以比別區貴。
在縣市政府網站查詢停車供需比
交通部及各縣市政府交通局網站,可查出區域內車輛與停車位的統計資料。以台北市為例,停車位比車輛短少了24萬個,其中又以大安區最為嚴重,停車位數量與汽車數之間竟相差4萬3,000個停車位缺口。
而在同樣熱門的地段內,車位要比別人搶手,就要看車位類型和空間,柯惇貿表示,平面型停車位是首選,而且以地下一層為佳;其次是迴車方便、方位良好,停車位不正與車道坡下方車位就不宜接手。


平面車位應納入挑選首位


步驟2》計算收租效益及合理價
選擇停車位最主要關鍵,除了地段,就是要能選到價位相對低,但租金收益高,長期又要能抗跌,甚至會漲的地段。
天仁分析,同樣在台北市,信義計劃區雖然搶手,但因屬辦公區及停車方便(大部分是新建大樓,停車位數量規畫滿足需求),租金只有1個月3,000元左右,反觀大安區,因為是住宅區,且大都是早期興建的大樓,規畫的停車位較不足,每個月租金在5,000~8,000元,租金收益差距就很大。
而以嘟嘟房的設點來看,信義計劃區的數量不多,但在商業大樓聚集、月租者較多,且土地使用成本較低的中山、大同等,因區內每個停車位的收益,是信義計劃區的2倍,因而此區成為嘟嘟房布點最多的重鎮。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊建議,想投資停車位的人,除了比較鄰近100公尺的小區域行情外,也可以用「3%租金報酬率」及「同社區的房屋單價」的回推方式來評估停車位的合理價格。舉例來說,以3%報酬率回推,周邊坡道平面車位全天租金行情每月5,000元,車位售價如高於200萬元,代表價格偏高。
也可以購買同社區住宅的房屋單價乘上5到6倍,推算合理坡道平面停車位價格,例如以每坪40萬元購買樓上住宅,坡道平面車位合理行情約200~240萬元。
目前,台北市的停車位要價約在180~300萬元,投報率平均在3%左右;較偏市郊的內科,停車位售價約在150~180萬元之間,月租在5,000~5,500元之間,投報率約4%。在中永和、板橋、新店等北縣新興地區,隨著人口不斷移入,停車位的投報率則可達5%以上。
如何算租金報酬率:
{停車位數×〔月收租金-管理(維護)費-清潔費〕×12月×閒置率}÷購買總價
步驟3》注意產權獨立及貸款成數
現行合法停車位有3種:法定、獎勵,以及自行增設停車位。其中獎勵和自行增設停車位,因持有獨立的權狀,所以要投資停車位,以這兩者為佳。
由於停車位通常以「個」計算價格,很少會去注意停車位坪數。柯惇貿表示,獎勵和自行增設停車位,雖有獨立權狀,但在購買時,也要注意其擁有的坪數大小,一般而言,平面車位含車道的公設,約占10~12坪,機械車位含公設約占5~7坪。
買停車位,可以貸款嗎?住商不動產龍江店店東邱秀美,本身也是停車位投資達人,她指出,銀行對於停車位是不單獨貸款的,如果只單獨購買車位,必須要準備較多的資金。
但是,同時購買同棟大樓樓上住家,地下停車位可以併入樓上住家或辦公室的總價,向銀行申請貸款。只是,萬一未來住家和停車位要切割出售時,就要注意貸款的分開處理問題,例如,要賣的是停車位,則保留的住家部分增加貸款抵押成數,較不成問題;如果要賣掉的是住家或辦公室,那麼保留的停車位,銀行會重新考量貸款成數,屆時會造成資金壓力了。
天仁則提醒,停車位的鑑價是平面式車位優於機械式車位,車位樓層愈低價格也愈低,但一般可容忍的車位只到地下3層,每低1層大約有5萬元至10萬元的議價空間。除了所在樓層外,寬度及高度、載重限制、迴車道和是否能停較大的休旅車或小貨車,也必須先行確認,最好能夠實際進出一趟。如果是停車塔,還要評量尖峰時段的等待時間是否會造成困擾,再出手投資為宜。
投資停車位,懂法律條文更加分
□ 停車場法
□ 利用空地申請設置臨時路外停車場辦法
□ 獎勵民間參與交通建設條例施行細則
□ 建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法
□ 建築技術規則
□ 相關的稅費,購買時需繳交契稅,出售時需繳交土地增值稅
專家小叮嚀
若想租地做停車位時,何美美建議,最好先看過《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》及其他相關法規,需計算清楚使用率、閒置率,並考量取得設置許可執照期間閒置的問題,在核定使用期限內的投資報酬率的計算,若符合效益,才考慮投資。
延伸閱讀:3類停車位,產權有別
1. 法定停車位
法令依據來源:建築技術規則
產權登記方式`:「大公」或「小公」
可否單獨買賣:80年9月18日前取得建照者可以,之後者不行
注意事項:

法定停車位無獨立權狀,須隨主建物辦產權移轉或以移轉方式出售給同樓住戶。

民眾可至縣市工務建管單位調閱大樓資料,查證主管機關核准的建築設計圖、建照、竣工圖,看清楚謄本上是否載明主管機關核發的編號及公共設施持分面積。
2. 增設停車位


法令依據來源:依剩餘樓地板面積自行設置
產權登記方式:「大公」、「小公」或「主建物」
可否單獨買賣:可以
注意事項:

若增設停車位與法定停車位在構造及使用上具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,且分管協議未規範「不可外售」,登記為主建物並有獨立權狀可單獨移轉,否則須登記為公共設施。

買賣或被法拍時,其他以共同持分方式擁有增設停車位者有優先購買權。
3. 獎勵停車位
法令依據來源:建築物增設停車空間鼓勵要點
產權登記方式:「大公」、「小公」或「主建物」
可否單獨買賣:可以
注意事項:

獎勵停車位若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,須登記為公共設施。

購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾(包括所有權人)」使用。購買此車位要有權狀,若採持分共有登記,共同持分者享有優先購買權。
註:「大公」指全體住戶共同持有,「小公」則是由購買停車位之住戶分別持有
資料來源:中信房屋

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