目前日期文章:201009 (5)

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‧成分分析:含豐富的錢、錢、錢。

‧規格分析:百萬?太少。千萬?勉強。標準為「億萬」起跳。

‧衛星定位:金字塔的頂端、M型社會的右邊、上流社會的上游。

‧封號加冕:富翁。媒體愛錦上添花,封為「成功人士」。

‧全面受封:

家族:豪門。

家人:名流、名人。

太太、媳婦:夫人、少奶奶、貴婦。

女兒:千金、名媛、公主。

兒子:貴公子、小開、少東、黃金單身漢。

※江湖傳說:小孩出生的神秘配備為可以含的「金湯匙」。

‧財力拼圖:

公司:集團。

住宅:豪宅。

交通:名車、私人飛機。

蒐藏品:名車、珠寶、精品、骨董等。

※超級大方:實際開名車的是司機、最常住豪宅的是外傭。

‧優點分析:花錢不眨眼、刷卡不手軟、砸錢不心疼。

※江湖傳說:終極優點為「能使鬼推磨」。

‧缺點分析:財大氣粗、有銅臭味。

※江湖傳說:終極缺點為全家在歹徒眼中都像「肥羊」。

‧超越經營的難題:如何處理財產&遺產?

※歡迎參考:國外富翁正流行

——捐出去!

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景氣低迷,正是出手議價的好機會!現在買賣雙方對於價格認知不同,有資金壓力的屋主會比較願意讓步,「了解行情的買家,最容易在一片混亂中撿到便宜。」東森房屋董事長王應傑說。
柯惇貿,台中「城市醫生」不動產投資團隊創辦人,該團隊約有30位團員,從事房地產投資以來,歷經50餘件個案,還不包括團員自己開發的物件。透過實戰經驗累積,柯惇貿善於利用買賣雙方的心理戰術議價,曾經成功買到低於市價水準5折的房子。
堅持「低於合理市價,才是買點!」柯惇貿認為,現在的市價,不等於未來的合理價,因此一定要買低,才能降低長期的風險。買到低價的好房子是每個人的心願,但要怎麼做?柯惇貿把房屋議價視同一場精密布局的心理戰,跟著他的戰略布局與戰術攻防,就能挫敵制勝,殺價3成,一點都不難。
Tips_看謄本就能算出賣方成本


一般來說,銀行設定房貸擔保總額,會比實際貸款總金額多出20%,因此,向地政機關或是透過各縣市地政事務所網路系統,調閱土地、建物謄本,用「他項權利」欄中的擔保債權總額除以1.2,大約就是屋主的實際貸款金額,可以反推屋主成本價。
例如,擔保總額為600萬元,除以1.2,真正的房貸金額約為500萬元;綜合近2年銀行貸款成數約7成5,即可推估屋主成本約660萬元至670萬元上下。


起手式
哀兵戰術,引導屋主先降10%
房仲帶看後,都會打電話詢問買家喜不喜歡?要不要出價?柯惇貿說,這時不要直接針對物件出價,先用3步驟打擊屋主信心。
步驟1〉藉口大環境不佳
強調大環境不好,景氣有多差,失業率又創新高,已經沒有幾個人買得起房子了!
步驟2〉以周遭行情比價接著,將關心範圍縮小,以「屋主開價比周遭賣得貴喔!」或是藉助第三者的角色,提出「先前有朋友買過這附近房屋,價格落差有點大耶!」等話術,顯示自己做過功課,有備而來。
步驟3〉掏出最低價比較這時可以提一下,「這附近好像曾經有法拍屋喔!拍定價很低耶!」「同棟樓某一戶價格聽說成交價也相當低。」在氣氛ㄍ一ㄥ到頂點時,柯惇貿建議,此時不要再多說話。


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鉅亨網鉅亨網新聞

戴德梁行顏炳立:台灣央行打房 擋不住資金土石流

鉅亨網記者施冠羽 台北
20100929 12:35:27

 顏炳立
戴德梁行總經理顏炳立表示,
今(2010)年就算祭出打房政策,
也擋不住這股資金土石流。
(鉅亨網記者施冠羽攝)

戴德梁行總經理顏炳立今(29)日表示,
央行打房歷時3個月後,
雖然稍微影響台北地區的豪宅市場,
但是近來幾場標售案,
不論是設定地上權標案,

或是商用土地的標售卻屢創新高,
顯示打房並不影響房市景氣動能,
政府自去年政策作多下,
陸續將資金引回台灣,
形成資金瘋狗浪,
席捲高資產價值市場,
到了今(2010)年就算祭出打房政策,
也擋不住這股資金土石流。

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套房易容術 輕鬆拉高租金

http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=37693


套房因為總價低,因此成為許多人晉身包租公的優先選擇,不過,如果你以為只要掏錢買下套房,貼上紅條子或在網路刊登租屋廣告,就能成功踏出包租公的第一步,那小心,你的房子可能很難出租,或是只能以低價租給條件較差的房客,不僅可能賺不到錢,運氣不好甚至會因為招來「澳客」,給你惹來一堆麻煩。
「指紋辨識、監視器錄影」可不是諜對諜比賽裝備,「燈光美、氣氛佳」也不在形容旅館的裝潢有多讚,這些都是專業投資客眼中「租相好」的房子之必備條件。


打造好租相》4大撇步 從房客角度思考
「租相好」,有什麼好處?如果別人的套房平均要經過3~5組不同的房客看過,才能順利招租,單客成功出租率僅20%,但你的房子因為租相佳,來看過的房客都愛不釋手,搶著跟你簽約,成功出租率拉高3倍以上;或是隔壁棟相同規模的套房僅能收租每月1萬元,但你的房客卻心甘情願每月多掏2,000元,拜託你租給他。
簡單說,就是你挑房客,而不是讓房客挑你的房子,你想要當哪一種房東?當然是後者!
如果你也有小套房要出租,請注意,你的身分可以是兼差的業餘房東,但經營管理一定要夠專業,否則,你怎麼能在愈來愈競爭的租屋市場中找到好客戶?
《Smart智富》月刊特別專訪4位租屋專家,以及2位室內設計師,請他們提供專業建議,讓你的啞巴兒子(房子)幫你賺進更多租金收益。


撇步1》營造「家」的感覺房子雖小,設備要俱全
租套房的房客都只是暫棲,通常不想大費周章添購家具與電器設備,避免日後搬家時處理麻煩,因此,房東若能營造家的感覺,讓房客只需帶著一只皮箱就能搬進來,那麼這個套房就算成功了。
永勝資產管理公司總經理黃瑞嘉解釋:「簡單來說,就是麻雀雖小、五臟俱全,又有溫馨的感覺。」因此,該有的硬體配備如床架、彈簧床、書桌、椅子、沙發、衣櫃、電視櫃、電視(最好是液晶電視)、電磁爐、冷氣機、冰箱、洗衣機(最好洗烘脫合一)、鞋櫃、衛浴設備等缺一不可,軟設備如有線電視(第四台)、無線網路、窗簾、床單、獨立對講機等。


另外,如果為女性客群提供梳妝台、較大衣櫃、簡易流理台等,則更具加分效果,至於女性較關切的還有曬衣服,如果沒有公共地區可曬,無陽台的套房建議把窗戶外推,作凸窗,讓房客曬衣服。


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http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=39700

30萬投資停車位 賺租金還賺增值
撰文者:黃玉珍、劉萍


眼看房地產不斷增值,錢少、買不起房子的人,難道就無法參與投資嗎?錯!你可以買進停車位,如果眼光正確,投資停車位的價格波動更小,租金收益更高,是抗跌又能增值的投資利器。
中信房屋副總經理劉天仁的一位高姓朋友,就是投資停車位的高手,他所持有的4個停車位,不但增值2倍以上,而且出租的年報酬率還比定存高3、4倍以上。
台北》住商大樓停車位 租金報酬率比套房還高


20多年前,這位高先生很想投資房地產,但因為現金少、買不起房子,四處看屋卻無法下手。結果,幾次自己在台北東區租用停車位的經驗下,發現供不應求,於是他便鎖定東區百吉大廈、忠孝東路216巷一帶的住商大樓,找投資停車位的機會。
「這裡進出大都是公司行號老闆和高級主管,很多都是擁有名車的人,一定會租停車位,自己進出方便安全,也能保護愛車。」高先生說。所以他以總價52萬元,買下了第一個停車位,才剛買下,隨即以每月8,000元租給大樓用戶,當時的租金報酬率高達18%。
因看好租金收益,所以在接下來幾年,儘管停車位價格頻漲,高先生又再陸續買進4個停車位。雖然平均成本超過了120萬元,但平均租金報酬率仍有10%左右。近幾年在捷運通車後,停車位需求稍緩,但平均租金報酬還是超過6%,不但比定存好,也比同地段的小套房和住宅優。
台中》瞄準商圈夜市 逛街人潮停車需求大
高先生的停車位投資,專鎖定台北的辦公大樓商圈;在台中的專業投資客柯惇貿,則看好零售商業活動頻繁的商圈、夜市等區域。
經營逢甲商圈已7年的柯惇貿,原本投資在可改建為小套房的公寓大樓為主,2008年12月時,他看到商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他盤算了一下,改裝成本太大,而且不見得好出租,反倒是大樓閒置的停車場會有商機。
柯惇貿分析,這棟大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程,做生意和擺攤的商家、逛街的人潮,停車位需求一定很大,所以柯惇貿決定投資,但他不是只買一個,而是買下全部的27個停車位。
於是,他在3年內,以一個車位30萬元左右的價格,分批買進27個停車位,採取月租或單次出租的方式,月租每位2,000元至3,000元,單次出租3小時100元,在扣掉閒置率、貸款等成本,租金投資報酬率約在4%至5%之間。
「在中南部,只要鎖定熱門商圈,停車位需求高,但總價比台北市低很多,投資報酬率都不會太差。」柯惇貿說。
高雄》鎖定高檔市場 租地畫位月賺4萬5
在高雄,房地產達人何美美投資停車位的成本更低,她甚至不是用買,而是去租地來經營停車場。她指出,這幾年,南部房地產的增值空間較小,停車位也一樣,能賺到的價差不多,「但如果地段好,就可以賺到不錯的租金收入。」
何美美找到的好地段,是忠孝二路的國民市場(即忠孝夜市),她觀察到,在這市場裡的食材非常多樣、新鮮和高檔,價格雖比其他市場貴很多,但許多有錢人都只會來這裡採買。「因為他們一買就買很多,一定會開車來,就會需要停車。」何美美說。
她便在市場附近找,就在相隔不到50公尺的地方,看到一塊70坪的閒置空地,她以每月3萬5,000元租下來,算好可停2,000~3,000c.c.大車的長度,畫出13個停車格,月租費平均2,500元,臨停則是每小時收50元,「1個月大約收8萬元,扣掉成本,每月淨收入也有4萬5,000元。」何美美說,與買房子相比,停車位的投入成本少,管理簡單,風險相對小,是頗為划算的投資。

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