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30萬投資停車位　賺租金還賺增值
撰文者：黃玉珍、劉萍


眼看房地產不斷增值，錢少、買不起房子的人，難道就無法參與投資嗎？錯！你可以買進停車位，如果眼光正確，投資停車位的價格波動更小，租金收益更高，是抗跌又能增值的投資利器。
中信房屋副總經理劉天仁的一位高姓朋友，就是投資停車位的高手，他所持有的4個停車位，不但增值2倍以上，而且出租的年報酬率還比定存高3、4倍以上。
台北》住商大樓停車位　租金報酬率比套房還高


20多年前，這位高先生很想投資房地產，但因為現金少、買不起房子，四處看屋卻無法下手。結果，幾次自己在台北東區租用停車位的經驗下，發現供不應求，於是他便鎖定東區百吉大廈、忠孝東路216巷一帶的住商大樓，找投資停車位的機會。
「這裡進出大都是公司行號老闆和高級主管，很多都是擁有名車的人，一定會租停車位，自己進出方便安全，也能保護愛車。」高先生說。所以他以總價52萬元，買下了第一個停車位，才剛買下，隨即以每月8,000元租給大樓用戶，當時的租金報酬率高達18%。
因看好租金收益，所以在接下來幾年，儘管停車位價格頻漲，高先生又再陸續買進4個停車位。雖然平均成本超過了120萬元，但平均租金報酬率仍有10%左右。近幾年在捷運通車後，停車位需求稍緩，但平均租金報酬還是超過6%，不但比定存好，也比同地段的小套房和住宅優。
台中》瞄準商圈夜市　逛街人潮停車需求大
高先生的停車位投資，專鎖定台北的辦公大樓商圈；在台中的專業投資客柯惇貿，則看好零售商業活動頻繁的商圈、夜市等區域。
經營逢甲商圈已7年的柯惇貿，原本投資在可改建為小套房的公寓大樓為主，2008年12月時，他看到商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他盤算了一下，改裝成本太大，而且不見得好出租，反倒是大樓閒置的停車場會有商機。
柯惇貿分析，這棟大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程，做生意和擺攤的商家、逛街的人潮，停車位需求一定很大，所以柯惇貿決定投資，但他不是只買一個，而是買下全部的27個停車位。
於是，他在3年內，以一個車位30萬元左右的價格，分批買進27個停車位，採取月租或單次出租的方式，月租每位2,000元至3,000元，單次出租3小時100元，在扣掉閒置率、貸款等成本，租金投資報酬率約在4%至5%之間。
「在中南部，只要鎖定熱門商圈，停車位需求高，但總價比台北市低很多，投資報酬率都不會太差。」柯惇貿說。
高雄》鎖定高檔市場　租地畫位月賺4萬5
在高雄，房地產達人何美美投資停車位的成本更低，她甚至不是用買，而是去租地來經營停車場。她指出，這幾年，南部房地產的增值空間較小，停車位也一樣，能賺到的價差不多，「但如果地段好，就可以賺到不錯的租金收入。」
何美美找到的好地段，是忠孝二路的國民市場（即忠孝夜市），她觀察到，在這市場裡的食材非常多樣、新鮮和高檔，價格雖比其他市場貴很多，但許多有錢人都只會來這裡採買。「因為他們一買就買很多，一定會開車來，就會需要停車。」何美美說。
她便在市場附近找，就在相隔不到50公尺的地方，看到一塊70坪的閒置空地，她以每月3萬5,000元租下來，算好可停2,000～3,000c.c.大車的長度，畫出13個停車格，月租費平均2,500元，臨停則是每小時收50元，「1個月大約收8萬元，扣掉成本，每月淨收入也有4萬5,000元。」何美美說，與買房子相比，停車位的投入成本少，管理簡單，風險相對小，是頗為划算的投資。

成就是甚麼？

我是一個便利商店的早班正職人員，
每天早上8點上班下午4點下班；
月休5天，
扣除勞、健保後平均月薪22000。

但是如果你問我一年以前的工作待遇；
最基本的喔！不包括獎金！
月薪35000（底薪
32000+津貼3000）
保障年薪14個月。

我在12年前退伍進入銀行工作，
從最基礎的一般櫃台行員做起(當時的起薪25000)；
那時聽人家說在銀行要升遷，
最好要有證照與高學歷的加持，
於是我在入行後的隔年，
選擇假日進修，
費時3年拿到財金碩士學歷；
並且在我踏入銀行業起的5年內，
將金融研訓院與證期會還有保險公會的金融證照幾乎考齊！

從證券商高級業務人員、

這是炎熱小鎮慵懶的一天。
太陽高掛，街道無人，
時機歹歹，
每個人都債臺高築，
靠信用度日。
這天，
從外地來了一位有錢的旅客，
正開車通過鎮上。

他在一家汽車旅館前停車，
進去後，
拿出一張 1000 元鈔票放在櫃台，
說他想先看看樓上的房間，
挑一間合適的過夜。

就在該名先生上樓的時候，
店主抓了這張 1000 元鈔，
跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢。
屠夫有了 1000 元，
橫過馬路付清了欠豬農的錢。
豬農拿了 1000 元，
奔向飼料和燃料供應商，
也付清了他欠的錢。
那個在農會做事的老兄，

名下多筆不動產，核貸門檻變高

房貸審查從嚴　如何貸更多

「石先生，您這是第4筆房貸，貸款成數大概只能有7成喔！」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋，卻沒想到，在向銀行詢問房貸時，銀行願意核貸的成數，竟與自己原先的預算出現1成的落差。

60歲的老石已經退休，看好台灣房市行情還有高點，最近再買進一間房子要長期投資，結果卻發現，因為他名下已有3筆房貸，銀行因此將他視為房地產投資客，拉高核貸標準，使得他不僅面臨自備款準備不足的問題，房貸利率也會拉高，讓他不禁猶豫，要不要認賠訂金、放棄這筆投資？還是另外借錢補足缺口？ 

根據《Smart智富》月刊訪查，包括合作金庫在內的多家含政府官股成分的大型金融機構，最近都針對新增的房貸申請從嚴審查，只要房貸戶被視為投資客，不僅貸款成數至少降1成，利率也會調高0.25%～1%不等，甚至會取消或縮短寬限期優惠。 

投資客必學6招　解決貸款問題

針對各大行庫的房貸緊縮措施，《Smart智富》月刊綜合永慶房屋契約部經理陳俊宏、住商不動產企畫研究室主任徐佳馨與專業投資客「城市醫生」投資俱樂部創辦人柯惇貿等人的建議，類似老石這樣的房地產投資人，可用以下6大招數來解決貸款問題：

招數1》積極比價，善用談判技巧

柯惇貿分析，目前房地產市況熱絡，雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊，不過整體銀行資金仍屬寬鬆，只要堅持「貨比三家」的比價原則，肯定不會吃虧。最簡單的做法，可拿A銀行房貸條件去跟B銀行談判。

常用談判話術包括：

1.A銀行認為我的房子路段好，出租、轉售都容易，願意把成數提高到8成，你們可以嗎？

2.我的還款能力提高了，A銀行給我的利率比你們低一點，你們能否比照辦理？

3.我跟你們銀行長期往來，你們的利率不能比照A銀行嗎？

柯惇貿指出，通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多，透過積極比價，目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件，爭取調降利率1碼～2碼不是問題。

招數2》將房子登記在親人名下 

M型窮人只要面紙，不要印鈔機：M型富人建構〔不斷電印鈔機〕的祕密

為何街上的免費面紙，富人都不會去拿？
因為，當窮人花時間排隊去搶低價品，或到街上拿面紙時，
M型富人卻忙著建構他的〔持續性收入〕系統，
也就是一生不斷電的印鈔機。
M型時代的貧富關鍵，不在於你省了多少錢，
或是你每天比別人多努力了幾小時，
而在於：你到底建構了幾台〔不斷電印鈔機〕？
否則，就算你年薪破百，但不工作就沒收入，
充其量也只是高收入的有錢〔窮人〕。

　　你相信即使不工作，仍然可以有源源不絕的收入嗎？你知道自己不僅可以賺到一輩子的錢，甚至還可以讓財富「世襲」給下一代嗎？

M型時代是個很奇怪的年代，窮人拚命工作賺錢，又為了節省開銷，花時間到街上來回拿免費面紙；或四處比價，看哪一家店的民生用品比較便宜。然而M型富人卻懂得建造永不斷電的〔印鈔機〕，輕鬆自若的讓財富生生不息。

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這本書光看標題就很過癮~~
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富爸爸教你逆勢創業

富爸爸說：「成功有4大關鍵──銷售、成本、投資、領導！」
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看完本書你將學會:

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富爸爸財務IQ：愈精明愈有錢

1997年時，清崎撰寫《富爸爸，窮爸爸》，語出驚人地告訴讀者：「你的房子不算一項資產」。在批評聲浪四起之際，《富爸爸，窮爸爸》這本書卻在國際間成為暢銷書，也是在《紐約時報》（New York Times）暢銷書排行榜上蟬連最久的書籍之一。

　　《富爸爸，窮爸爸》這本書跟房地產無關，而是闡述理財教育的重要性，讓你和你所愛的人能夠提前預作準備，安然度過富爸爸預見即將到來的金融動亂。

暨《富爸爸窮爸爸》系列書籍之後，清崎再度出招，這次說的是不是如何賺大錢，而是從根本說起，讓你在財富的基礎上扎根，也就是先厚植你的財務IQ再來談論財富。本書訴諸財務狀況不佳者大多沒有開發自己的天賦，卻沒有在財務方面讓左腦、右腦和潛意識等全腦並用，所以他們很可能繼續窮下去。

　　清崎將人們成功法則貫徹於本書之中，他認為，每個人都可以訓練自己的左腦瞭解理財這項主題，讓右腦提出創意解決方案，讓你的潛意識維持在興奮狀態而非恐懼狀態，然後採取行動，同時願意犯錯與學習，你就能創造奇蹟，就能開發你的財務天賦。

[讀後分享]
富爸爸的新作,
累積財商從根本扎根的一本好書! 
 



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